1.3 Основные понятия, используемые в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга и их определения

1. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (далее – Правила или Правила застройки) являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», Уставом Санкт-Петербурга, Законами Санкт- Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт- Петербурге», «О государственных природных заказниках и памятниках природы регионального значения в Санкт-Петербурге», иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, Генеральным планом Санкт-Петербурга, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Санкт-Петербурга, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.

2. Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга вводятся в следующих целях:

1) создание условий для устойчивого развития территории Санкт-Петербурга на основе Генерального плана Санкт-Петербурга, охраны окружающей среды и сохранения объектов культурного наследия;

2) создание предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации правовых условий для планировки территорий Санкт-Петербурга;

3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, включая обеспечение равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки, и обеспечение открытости информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;

4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Настоящие Правила обязательны к исполнению физическими, юридическими и должностными лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории Санкт-Петербурга.

4. Настоящие Правила вводят в Санкт-Петербурге порядок использования и застройки территории Санкт-Петербурга, основанный на градостроительном зонировании – делении всей территории города на территориальные зоны и установлении для них градостроительных регламентов.

1.2 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О КАРТЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТАХ

1. На карте градостроительного зонирования Санкт-Петербурга отображены: границы и кодовые обозначения установленных Правилами территориальных зон; границы и кодовые обозначения утвержденных в установленном порядке зон с особыми условиями использования территории, границы утвержденных в установленном порядке территорий объектов культурного наследия,

2. Градостроительные регламенты установлены Правилами в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в границах территориальных зон и подзон, отображенных на карте градостроительного зонирования Санкт-Петербурга, кроме земель водного фонда покрытых поверхностными водами, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земельных участков расположенных в границах свободных экономических зон, для которых в соответствии с федеральным законодательством градостроительные регламенты не устанавливаются.

3. Действие установленных Правилами градостроительных регламентов распространяется на все земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах территориальных зон и подзон, за исключением земельных участков: расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия; расположенных в границах территорий общего пользования; занятых линейными объектами; предоставленных для добычи полезных ископаемых.

4. Границы зон с особыми условиями использования территорий, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, не отображенные на Карте градостроительного зонирования Санкт-Петербурга, включаются в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга после их утверждения в установленном действующим законодательством порядке.

5. В градостроительных регламентах в отношении земельных участков и объектов капитального строительства указаны:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные в соответствии с законодательством Российской Федерации.

6. Значения градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений, сооружений установлены в текстовом виде — в разделе 3 Части II Правил и в графическом виде – на схеме границ действия градостроительных регламентов в части предельной высоты зданий, строений и сооружений (Приложение к Части II Правил). При этом более строгие требования, относящиеся к одной и той же территории, поглощают более мягкие.

7. Градостроительные регламенты подзон отличаются от градостроительного регламента территориальных зон, в границах которых они расположены, по предельным размерам земельных участков и/или предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и/или сочетаниями таких размеров и параметров.

8. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства заключаются в ограничении прав на землю. Содержание ограничений, использования земельных участков и объектов капитального строительства в составе градостроительного регламента определено в соответствии с законодательством Российской Федерации.

1.3 ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ПРАВИЛАХ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА И ИХ ОПРЕДЕЛЕНИЯ

В Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга используются следующие основные понятия:

А. Основные виды деятельности при осуществлении землепользования и застройки

Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий Санкт- Петербурга, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Устойчивое развитие территорий – обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.

Территориальное планирование – планирование развития территорий Санкт- Петербурга, в том числе для установления функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд, зон с особыми условиями использования территорий.

Резервирование территорий – деятельность органов исполнительной власти Санкт- Петербурга по определению территорий, необходимых для государственных нужд Санкт- Петербурга и установлению для них правового режима обеспечивающего их использование для размещения новых или расширения существующих объектов, необходимых для государственных нужд Санкт-Петербурга.

Градостроительное зонирование – зонирование территории Санкт-Петербурга в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Землепользование – использование земельного участка, объекта капитального строительства в соответствии с видами разрешенного использования, установленными

Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Застройка – создание путем строительства или реконструкции на земельном участке объектов капитального строительства в соответствии с требованиями о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установленными Правилами землепользования и застройки, с учетом ограничений установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Инженерные изыскания – изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования.

Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий в Санкт-Петербурге — осуществляемая федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти Санкт-Петербурга, уполномоченными на проведение государственной экспертизы или подведомственными указанным органам государственными учреждениями оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

Строительство – создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

Реконструкция – изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Капитальный ремонт объектов капитального строительства – комплекс ремонтно- строительных работ, осуществляемых в отношении объектов капитального строительства, направленных на ликвидацию последствий физического износа конструктивных элементов, инженерного оборудования, элементов благоустройства и приведение их технического состояния в соответствие с нормативными требованиями. При проведении капитального ремонта затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности указанных объектов.

Б. Основные документы, используемые при осуществлении землепользования и застройки

Генеральный план Санкт-Петербурга – единый документ территориального планирования субъекта Российской Федерации – города федерального значения Санкт- Петербурга, утверждаемый законом Санкт-Петербурга и содержащий: положения о территориальном планировании, в том числе цели и задачи территориального планирования, перечень мероприятий по территориальному планированию и указание на последовательность их выполнения; соответствующие положениям о территориальном планировании карты (схемы).

Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга – документ градостроительного зонирования Санкт-Петербурга, который утверждается законом Санкт- Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны и их границы, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Карта градостроительного зонирования Санкт-Петербурга – карта в составе Правил землепользования и застройки, на которой устанавливаются границы территориальных зон и их кодовые обозначения, а также отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия.

Технические регламенты – документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом и устанавливают обязательные для применения и исполнения требования безопасности к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации); до вступления в силу соответствующих технических регламентов в соответствии с п.1 ст.46 Федерального закона «О техническом регулировании» требования к продукции, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными документами федеральных органов исполнительной власти, подлежат обязательному исполнению только в части, соответствующей целям: защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества; охраны окружающей среды, жизни или здоровья животных и растений; предупреждения действий, вводящих в заблуждение приобретателей».

Региональные нормативы градостроительного проектирования – устанавливаемые с учетом особенностей территории минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе объектами социального и коммунально-бытового назначения, доступности таких объектов для населения (включая инвалидов), объектами инженерной инфраструктуры, благоустройства территории).

Проектная документация – документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде чертежей (карт, схем) и определяющая архитектурные, функционально- технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, а также капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Исходные данные – технические и иные документы, сведения, используемые при проектировании и строительства объектов.

В. Акты градостроительного регулирования

Специальные разрешения в области землепользования и застройки – разрешение на условно разрешенный вид использования, разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Разрешение на условно разрешенный вид использования – документ, разрешающий правообладателям земельных участков применение вида использования из числа условно разрешенных видов использования, установленных настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – документ дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт с отклонением от указанных предельных параметров, установленных градостроительным регламентом, в пределах, определенных данным разрешением.

Задание на проектирование (техническое задание) – определяемые заказчиком требования к разработчику проекта по организации разработки и по содержанию проекта.

Технические условия – условия подключения проектируемого объекта к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку и устанавливающие сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также требования инженерных и транспортных служб к организации строительства, устройства транспортных подъездов (въездов) к объектам с магистральных транспортных коммуникаций.

Экспертное заключение – документ, подготавливаемый органом, осуществляющим экспертизу документов территориального планирования, документации по планировке территории, проектной документации, результатов инженерных изысканий и содержащий результаты этой экспертизы.

Разрешение на строительство – документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт в соответствии с этой проектной документацией.

Акт приемки – оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства документ, подписанный застройщиком (заказчиком) и исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работ по строительству, реконструкции, удостоверяющий, что обязательства исполнителя (подрядчика, генерального подрядчика) перед застройщиком (заказчиком) выполнены, результаты работ соответствуют градостроительному плану земельного участка, утвержденной проектной документации, требованиям технических регламентов, иным условиям договора и что застройщик (заказчик) принимает выполненные исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работы.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Публичный сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком, неограниченным кругом лиц в государственных или общественных интересах (публичных интересах) на основании закона или иного нормативного правового акта Российской Федерации или Санкт-Петербурга.

Г. Субъекты градостроительной деятельности

Орган градостроительства Санкт-Петербурга — исполнительный орган государственной власти Санкт-Петербурга, уполномоченный Правительством Санкт- Петербурга в области градостроительства

Комиссия Санкт-Петербурга по землепользованию и застройке – постоянно действующий коллегиальный совещательный орган при Правительстве Санкт-Петербурга, создаваемый в соответствии с законодательством Санкт-Петербурга с целью организации подготовки Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, внесения в них изменений, а также для решения вопросов применения Правил в части, установленной законодательством Санкт-Петербурга, в том числе вопросов предоставления специальных разрешений в области землепользования и застройки.

Районные Комиссии Санкт-Петербурга по землепользованию и застройке (районные Комиссии) – территориальные подразделения Комиссии Санкт-Петербурга по землепользованию и застройке, создаваемые в районах Санкт-Петербурга с целью обеспечения эффективной организации и проведения публичных слушаний при принятии Правил застройки. Районные Комиссии проводят также публичные слушания по вопросам предоставления специальных разрешений в области землепользования и застройки.

Собственники земельных участков — лица, осуществляющие права собственности в отношении земельного участка;

Арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;

Землевладельцы – лица, использующие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения;

Землепользователи — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Заказчик – физическое или юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком представлять интересы застройщика при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, в том числе обеспечивает от имени застройщика заключение договоров с исполнителями, подрядчиками, осуществление контроля на стадии выполнения и приемки работ.

Подрядчик — физическое или юридическое лицо, осуществляющее по договору с застройщиком (заказчиком) работы по строительству, реконструкции зданий, строений, сооружений, их частей;

Д. Объекты градостроительной деятельности территориальные

Функциональные зоны – зоны, для которых Генеральным планом Санкт-Петербурга определены границы и функциональное назначение.

Территориальные зоны – зоны, для которых в Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Подзона территориальной зоны (или подзона) – часть территориальной зоны, для которой определены предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и/или предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, отличные от соответствующих предельных размеров и параметров иных подзон той же зоны.

Район зонирования – часть территориальной зоны (подзоны) в замкнутых границах. Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно- защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны охраны объектов культурного наследия – территории, границы и особые условия использования которых, определяются законодательством об объектах культурного наследия.

Объект культурного наследия – объект, обладающий историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющий особое значение для истории и культуры Российской Федерации (объект федерального значения), субъекта Российской Федерации (объект регионального значения) или муниципального образования (объект местного значения) а также объект археологического наследия.

Вновь выявленный объект культурного наследия – объект, рекомендуемый для включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношении которого в течение не более года со дня поступления в соответствующий орган охраны объектов культурного наследия документов, указанных в статье 17 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» должно быть принято решение о включении либо об отказе включения его в реестр.

Зоны охраняемых объектов — территории, на которых расположены охраняемые объекты, порядок определения границ которых и порядок согласования градостроительных регламентов для которых устанавливаются Правительством Российской Федерации

Охраняемые объекты — здания, строения и сооружения, в которых размещены федеральные органы государственной власти, прилегающие к указанным зданиям, строениям и сооружениям территории и акватории, подлежащие защите в целях обеспечения безопасности объектов государственной охраны, а также здания, строения и сооружения, прилегающие к ним территории и акватории, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны.

Санитарно-защитная зона — озелененная территория специального назначения, отделяющая селитебную часть города от промышленного предприятия и иного объекта, для которого в соответствии с действующим законодательством требуется установление санитарно-защитной зоны, размеры и организация которой зависят от характера и степени вредного влияния объекта на окружающую среду.

Зоны водоохранные – территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

Прибрежные защитные полосы – части территории в границах водоохранных зон, примыкающих к водным объектам, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

Береговая полоса — полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования, предназначенная для общего пользования

Особо охраняемые природные территории – участки земли, водной поверхности и воздушного пространства над ними, где располагаются природные комплексы и объекты, которые имеют особое природоохранное, научное, культурное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение, которые изъяты решениями органов государственной власти полностью или частично из хозяйственного использования и для которых установлен режим особой охраны.

Особая экономическая зона — определяемая Правительством Российской Федерации часть территории Российской Федерации, на которой действует особый режим осуществления предпринимательской деятельности.

Территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе расположенные вне территории кварталов (микрорайонов) — площади, улицы, набережные, бульвары и на территории кварталов (микрорайонов) – проезды и скверы.

Улично-дорожная сеть – система взаимосвязанных территориальных коммуникационных объектов (площадей, улиц, проездов, набережных, бульваров), территории которых являются, как правило, территориями общего пользования. Земельный участок как объект градостроительной деятельности – часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном земельном законодательстве порядке, на которой и под которой расположены объекты капитального строительства, в том числе сооружения линейных объектов, зеленые насаждения, иные объекты благоустройства, или которая предназначена для размещения указанных объектов.

Территория объекта культурного наследия – исторически сложившийся земельный участок, границы которого установлены и описаны в порядке определенном действующим законодательством, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия, на который действие градостроительного регламента не распространяется.

Линейные объекты — линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно- кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Зеленые насаждения общего пользования – зеленые насаждения на выделенных в установленном порядке земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые бесплатен и свободен для неограниченного круга лиц (в том числе зеленые насаждения парков, городских садов, скверов, бульваров, зеленые насаждения озеленения городских улиц).

Зеленые насаждения ограниченного пользования – зеленые насаждения на земельных участках, предназначенных для рекреационных целей, доступ на которые осуществляется на платной основе или ограничен особым режимом использования. Зеленые насаждения внутриквартального озеленения – все виды зеленых насаждений, находящиеся в границах красных линий кварталов, кроме зеленых насаждений, относящихся к другим видам.

Зеленые насаждения, выполняющие специальные функции — зеленые насаждения санитарно-защитных, водоохранных, защитно-мелиоративных, противопожарных зон, кладбищ, зон землеотвода магистралей и инженерных сооружений, озеленение крыш жилых и промышленных зданий, а также зеленые насаждения на земельных участках, расположенных за пределами жилых, общественно-деловых и рекреационных зон.

Проезд внутриквартальный – часть территории квартала, являющаяся территорией общего пользования и используемая как элемент внутриквартальной коммуникационной системы, связанной в свою очередь с улично-дорожной сетью.

Стояночное место – место на открытой или закрытой автостоянке, предназначенное для хранения (парковки) одного автомобиля.

Е. Объекты и сооружения капитального строительства

Объект капитального строительства – здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Малоэтажная застройка – застройка домами до 4 этажей включительно (включая мансардный).

Среднеэтажная застройка – застройка домами до 8 этажей включительно (включая мансардный).

Брандмауэрная застройка территории – застройка смежных земельных участков без отступа зданий от боковых границ участков, что сопровождается взаимным примыканием зданий, расположенных на соседних земельных участках, через глухие брандмауэры.

Фоновая застройка – застройка, преобладающая в архитектурно-пространственной среде квартала.

Доминанты – отдельно стоящие здания (строения), расположенные в композиционно значимых градостроительных узлах и организующие пространства, высота которых (или их частей) превышает высоту окружающей (фоновой) застройки более чем на 4 метра.

Микродоминанты (акценты) – элементы зданий, высота которых превышает высоту фоновой застройки менее чем на 4 метра.

Ж. Показатели использования земельных участков и параметры строительства, реконструкции объектов капитального строительства

Основной вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — вид использования земельных участков и объектов капитального строительства применение которого не требует получения от Правительства Санкт-Петербурга специальных разрешений.

Условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства – вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, применение которого требует получения от Правительства Санкт-Петербурга специальных разрешений.

Вспомогательный вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства — вид использования земельных участков и объектов капитального строительства, который может применяться только в качестве дополнительного по отношению к основному или условно разрешенному виду использования и осуществляться совместно с ним на территории одного земельного участка

Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства – предельные физические характеристики земельных участков и объектов капитального строительства (зданий и сооружений), которые могут быть размещены на территории земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом.

Высота объекта капитального строительства – расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши, без учета технических устройств (антенн, вентиляционных труб, лифтовых шахт).

ГЛАВА 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О РЕГУЛИРОВАНИИ ИСПОЛНИТЕЛЬНЫМИ ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ 2.1 СОДЕРЖАНИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ ПОРЯДКА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА УСТАНОВЛЕННОГО ПРАВИЛАМИ

1. Регулирование исполнительными органами государственной власти Санкт- Петербурга землепользования и застройки осуществляется в порядке установленном настоящими Правилами и иными законодательными и нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга в соответствии с федеральным законодательством.

2. Действие порядка использования и застройки территории, установленного настоящими Правилами, распространяется на изменения объектов капитального строительства, кроме случаев:
ремонта существующих объектов капитального строительства, при проведении которого не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов;
проведения переустройства и (или) перепланировки помещений;
замены инженерного и технологического оборудования;
проведения работ по благоустройству территории прилегающих к объектам капитального строительства;

Указанные изменения объектов капитального строительства осуществляются с соблюдением технических регламентов, иных нормативных требований в соответствии с порядками, установленными исполнительными органами государственной власти Санкт- Петербурга на основе законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

3. Соблюдение установленного настоящими Правилами порядка использования и застройки территории Санкт-Петербурга обеспечивается органами исполнительной власти Санкт-Петербурга:

при выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
при проведении государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства;
при выдаче разрешений на строительство;
при выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
при контроле объектов градостроительной деятельности в процессе их использования.
при выдаче разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства;
при подготовке и принятии решений о разработке документации по планировке территории Санкт-Петербурга;
при согласовании технических заданий на разработку проектов планировки и проектов межевания территорий;
при проверке подготовленной на основании решения указанных органов документации по планировке территории на соответствие установленным законодательством требованиям;
при утверждении документации по планировке территории, разработанной по решению указанных органов;
при подготовке и выдаче заинтересованным физическим и юридическим лицам градостроительных планов земельных участков,
при определении градостроительных условий использования земельных участков при их предоставлении из состава земель, находящихся в распоряжении Санкт-Петербурга;
при установлении публичных сервитутов.

2.2 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ЗАСТРОЙКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НА КОТОРЫЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ

1. Использование и застройка земельных участков на территории Санкт-Петербурга, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, могут осуществляться правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства с соблюдением разрешенного использования объектов их прав.

2. Разрешенным, для земельных участков, объектов капитального строительства, на которые распространяется действие градостроительных регламентов, является такое использование, которое осуществляется в соответствии с указанными в градостроительном регламенте:

1) видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельными размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничениями использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. При осуществлении использования и застройки земельных участков положения и требования градостроительных регламентов, содержащиеся в Правилах застройки Санкт- Петербурга, обязательны для соблюдения наряду с техническими регламентами, нормативами градостроительного проектирования и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.

4. Наличие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в составе указанных в градостроительном регламенте основных видов разрешенного использования означает, что его применение не требует получения от Правительства Санкт-Петербурга специальных разрешений.

5. Наличие вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в числе указанных в градостроительном регламенте в составе условно разрешенных означает, что для его применения необходимо получение специального разрешения. Выдача указанного разрешения осуществляется в порядке, изложенном в разделе 3.2 Части I Правил. Указанное разрешение может сопровождаться установлением условий, выполнение которых направлено на предотвращение ущерба соседним землепользователям и недопущение существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости.

6. Установленные в границах одной территориальной зоны основные виды использования могут применяться одновременно с условно разрешенными видами использования при условии выдачи соответствующего разрешения в порядке, предусмотренном разделом 3.2 Части I Правил.

7. Дополнительно по отношению к основным видам разрешенного использования и к условно разрешенным видам использования, и только совместно с ними, могут применяться указанные в градостроительном регламенте вспомогательные виды разрешенного использования.

8. В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположен на территории зон с особыми условиями использования территорий, правовой режим использования и застройки территории указанного земельного участка определяется совокупностью ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, и требований, указанных в подпунктах 1) и 2) п. 2 настоящего раздела. При этом более строгие требования, относящиеся к одному и тому же параметру, поглощают более мягкие.

2.3 ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИМЯХ ОТНЕСЕННЫХ ПРАВИЛАМИ К ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ ЗОНАМ С УЧЕТОМ РЕШЕНИЙ ГЕНЕРАЛЬНОГО ПЛАНА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА О РЕЗЕРВИРОВАНИИ ТЕРРИТОРИЙ ДЛЯ РАЗВИТИЯ ФУНКЦИОНАЛЬНЫХ ЗОН ПОСЛЕ 2015 ГОДА

1. Использование и застройка земельных участков расположенных на территориях, отнесенных Правилами к территориальным зонам с учетом решений Генерального плана Санкт-Петербурга о резервировании территорий для развития функциональных зон после 2015 года, осуществляется с учетом следующих особенностей:
использование и застройка земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, код которой указан в знаменателе кодового обозначения территориальной зоны – осуществляется в общем порядке, установленном настоящими Правилами;
использование и застройка земельных участков до 2015 года в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, код которой указан в числителе кодового обозначения территориальной зоны – осуществляется в общем порядке, установленном настоящими Правилами, при обосновании возможности использования и застройки территории в соответствии с указанным градостроительным регламентом ранее 2015 года в составе документации по планировке территории.

2.4 ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ НА ТЕРРИТОРИЯХ, ОТНЕСЕННЫХ ПРАВИЛАМИ К РАЗЛИЧНЫМ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫМ ЗОНАМ

1. Земельные участки, сформированные в установленном порядке до вступления в силу настоящих Правил, и расположенные на территориях, отнесенных Правилами к различным территориальным зонам в соответствии с функциональным зонированием, установленным Генеральным планом Санкт-Петербурга используются правообладателями таких земельных участков в соответствии с целями их предоставления, за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящего раздела.

2. После вступления в силу настоящих Правил разделение, объединение, изменение границ (или) вида использования земельных участков, указанных в пункте 1 настоящего раздела, а также строительство или реконструкции объектов капитального строительства на их территории осуществляется при условии формирования земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны.

2.5 ОСОБЕННОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, НЕ СООТВЕТСТВУЮЩИХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫМ РЕГЛАМЕНТАМ

1. Земельные участки, объекты капительного строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил, и расположенные на территориях, для которых установлены градостроительные регламенты и на которые действие этих градостроительных регламентов распространяется, являются несоответствующими градостроительным регламентам в случаях, когда:

а) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные, в том числе условно для соответствующих территориальных зон;

б) существующие виды использования земельных участков, объектов капитального строительства соответствуют видам разрешенного использования, указанным как разрешенные, в том числе условно для соответствующих территориальных зон, но расположены в границах зон с особыми условиями использований территорий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов;

в) существующие размеры земельных участков и параметры объектов капитального строительства, не соответствуют предельным размерам земельных участков и предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

г) расположенные на указанных земельных участках и в объектах капитального 15 строительства производственные и иные объекты требуют установления санитарно-защитных зон, выходящих за границы территориальной зоны расположения этих объектов.

2. Земельные участки, объекты капитального строительства, существовавшие до вступления в силу Правил и не соответствующие градостроительным регламентам, могут использоваться без установления срока приведения видов их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, когда использование этих объектов представляет опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, что установлено органами исполнительной власти Санкт- Петербурга в соответствии с действующим законодательством, нормами и техническими регламентами. Для объектов, представляющих опасность, исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга устанавливается срок приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, нормативами и техническими регламентами.

3. Реконструкция указанных в п. 1 настоящего раздела объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции при условии получения соответствующего разрешения в порядке, приведенном в разделе 2.8 Части I Правил.

Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

4. В случае, если использование указанных в п. 1 настоящего раздела земельных участков и объектов капитального строительства продолжается и опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких земельных участков и объектов капитального строительства.

2.6 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ И ЗАСТРОЙКА ТЕРРИТОРИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА, НА КОТОРЫЕ ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО РЕГЛАМЕНТА НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ И ДЛЯ КОТОРЫХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ НЕ УСТАНАВЛИВАЮТСЯ

1. Режим использования и застройки территорий Санкт-Петербурга, на которые, в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, действие градостроительного регламента не распространяется, определяется:
в отношении объектов, расположенных в границах территорий общего пользования – положениями нормативных правовых актов исполнительных органов власти Санкт-Петербурга, издаваемых в соответствии с федеральными законами и настоящими Правилами, в том числе с пунктами 2, 3 и 4 настоящего раздела;
в отношении участков, занятых линейными объектами и в отношении участков предоставленных для добычи полезных ископаемых – техническими регламентами или строительными нормами и правилами соответствующих ведомств и органов контроля.
— в отношении участков, расположенных в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия решения о режиме их содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

2. Виды использования, а также режим использования зданий, территориальных объектов, расположенных на земельных участках территорий общего пользования, могут предусматривать контролируемый и ограниченный (например, по времени суток или года) доступ к соответствующим объектам.

3. В пределах территории улично-дорожной сети, расположенной в границах территорий общего пользования, указанных в пункте 1 настоящего раздела, нормативными правовыми актами исполнительных органов власти Санкт-Петербурга может допускаться размещение следующих объектов:
инфраструктуры общественного транспорта (остановок и стоянок общественного транспорта, диспетчерских пунктов и т.д.);
автозаправочных станций;
попутного обслуживания пешеходов (мелко-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания) во временных строениях и сооружениях.

4. В пределах территорий общего пользования нормативными правовыми актами исполнительных органов власти Санкт-Петербурга может допускаться дифференцированное использование наземного и подземного пространства. При этом подземное пространство может использоваться для размещения следующих объектов:
– инженерно-транспортные сооружения — пешеходные и транспортные тоннели, перегонные тоннели и станции метрополитена, скоростного трамвая и городских участков железных дорог, автостоянки и гаражи, отдельные помещения и вокзалы;
– объекты инженерного оборудования — трубопроводы водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения, водостоки и ливнестоки, кабели различного назначения, мусоропроводы, общие коллекторы подземных сетей, электротяговые подстанции, хозяйственно-бытовые устройства — вентиляционные и калориферные камеры, бойлерные и котельные, газорегуляторные пункты и газораздаточные станции, станции перекачки сточных вод, трансформаторные подстанции, очистные и водозаборные сооружения.
– предприятия торговли и общественного питания — торговые залы и подсобно- вспомогательные помещения кафе-буфетов, столовых, закусочных и ресторанов, торговые киоски, магазины, отдельные помещения или секции универсальных магазинов, торговых центров и рынков;
– объекты коммунально-бытового обслуживания и связи — приемные пункты, ателье и мастерские бытового обслуживания, парикмахерские, прачечные, почтовые отделения, – сберегательные кассы, автоматические телефонные станции;

5. Режим использования и застройки территорий Санкт-Петербурга, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется документами об использовании (в том числе, градостроительными планами) соответствующих земельных участков, подготавливаемыми уполномоченными органами исполнительной власти Санкт- Петербурга в соответствии с градостроительным, лесным, водным, историко-культурным и природоохранным законодательством Российской Федерации. Режим использования и застройки территорий Санкт-Петербурга в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

2.7 ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга осуществляется правообладателями земельных участков, объектов капитального строительства, в границах объектов их прав в соответствии с требованиями, установленными Градостроительным Кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга, устанавливающими особенности осуществления указанной деятельности в Санкт-Петербурга.

2. При осуществлении строительства объектов капитального строительства на территории земельных участков расположенных на территории исторического центра Санкт- Петербурга и исторических пригородов, а также примыкающих к зоне скоростных дорог, магистралей непрерывного движения и магистралей городского значения требования указанные в пункте 1 настоящего раздела могут включать необходимость определения основных параметров объекта капитального строительства на основе проведения градостроительного и (или) архитектурного конкурса проектов. Порядок и условия проведения этих конкурсов определяются органом градостроительства Санкт-Петербурга.

3. Правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров, либо конфигурация, инженерно- геологические или иные характеристики, перечень которых может быть установлен исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, неблагоприятны для застройки, вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Указанное разрешение может быть выдано только для отдельного земельного участка в порядке, приведенном в разделе 2.8 Части Правил I.

4. Условием доступа застройщиков к находящимся в распоряжении Санкт-Петербурга системам инженерной, транспортной и социальной инфраструктур общего пользования является их участие в развитии указанных систем в порядке, установленном Правительством Санкт-Петербурга и предусматривающем внесение платежей в соответствии с тарифами, установленными в соответствии с действующим законодательством в зависимости от зоны нахождения объекта и его объема (мощности), или путем адекватного платежам участия в проектировании и (или) строительстве объектов инфраструктур.

5. Условием доступа застройщиков земельных участков и объектов капитального строительства к системам инженерной и транспортной инфраструктур, находящимся в распоряжении иных субъектов, является заключение ими соглашения с собственниками соответствующих систем, при посредничестве, в случаях установленных нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга, уполномоченного исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга.

2.8 ВЫДАЧА РАЗРЕШЕНИЯ НА ОТКЛОНЕНИЕ ОТ ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства направляет заявление об его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.

Форма и состав заявления о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливается нормативным правовым актом органа градостроительства Санкт-Петербурга.

К заявлению прилагаются материалы, подтверждающие наличие у земельного участка характеристик из числа указанных в пункте 3 раздела 2.6 Части I Правил, которые препятствуют эффективному использованию земельного участка без отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

2. Заявление о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства выносится Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга на публичные слушания в соответствии с порядком устанавливаемым Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с федеральным законодательством.

3. Комиссия по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием причин принятого решения и направляет их в Правительство Санкт-Петербурга.

Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения органа градостроительства Санкт-Петербурга, уполномоченных органов в сфере охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охране и использованию объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений, по предмету заявления. Письменные заключения указанных уполномоченных органов предоставляется в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:
дается оценка соответствия намерений заявителя настоящим Правилам;
характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;
характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства

4. Решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает Правительство Санкт-Петербурга.

5. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства или об отказе в выдаче такого разрешения.

6. Разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства действует в течение двух лет. Если в этот срок заявитель не приступил к осуществлению строительства, реконструкции объектов капитального строительства на основании полученного разрешения, Правительство Санкт-Петербурга, может продлить срок его действия на один год, если не произошло изменений градостроительного регламента в части, касающейся данного случая.

ГЛАВА 3. ИЗМЕНЕНИЕ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА НА ТЕРРИТОРИИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

3.1 ОБЩИЙ ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ ВИДОВ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

1. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами при условии соблюдения требований технических регламентов и иных требований в соответствии с действующим законодательством.

2. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории Санкт-Петербурга может осуществляться правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, без дополнительных разрешений и согласований, если: применяемые в результате этого изменения виды использования указаны в градостроительном регламенте в качестве основных видов разрешенного использования или являются вспомогательными по отношению к существующим в пределах объекта права основным или условно разрешенным видам использования; правообладателем получено заключение органа градостроительства Санкт- Петербурга о том, что планируемое изменение вида разрешенного использования возможно без осуществления конструктивных преобразований объектов, не связано с необходимостью подготовки проектной документации и может быть осуществлено без получения разрешения на строительство – в соответствующих случаях.

3. Изменение видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства органами государственной власти, органами местною самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями может осуществляться при наличии дополнительного разрешения и согласования уполномоченных в установленном порядке исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

4. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения принимается в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации, настоящими Правилами (раздел 3.2 Части I Правил), Правительством Санкт-Петербурга.

5. В случаях, если земельный участок и объект капитального строительства расположен на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, то решения о возможности изменения вида его разрешенного использования принимается уполномоченными органами исполнительной власти Российской Федерации и Санкт- Петербурга в соответствии с федеральными законами.

6. Изменение правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства видов разрешенного использования жилых помещений на виды нежилого использования и видов разрешенного использования нежилых помещений на виды жилого использования осуществляется путем перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое уполномоченным органом исполнительной власти Санкт- Петербурга с соблюдением условий такого перевода, установленных исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга, и в порядке, установленном жилищным законодательством. При этом виды разрешенного использования указанных помещений должны соответствовать видам разрешенного использования, установленным настоящими Правилами для соответствующей территориальной зоны.

7. Право на изменение вида разрешенного использования объектов недвижимости, если изменение связано со строительством и реконструкцией объектов капитального строительства, реализуется при условии получения градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство (за исключением случаев, определенных законодательством РФ) в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2 ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ РАЗРЕШЕНИЯ НА УСЛОВНО РАЗРЕШЕННЫЙ ВИД ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1. Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее — разрешение на условно разрешенный вид использования) направляет заявление об его предоставлении в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт- Петербурга.

Заявление о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования может подаваться:
при подготовке документации по планировке территории;
при планировании строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений,
при планировании изменения вида использования земельных участков, объектов капитального строительства в процессе их использования.

Форма и состав заявления о выдаче разрешения на условно разрешенный вид использования устанавливается нормативным правовым актом органа градостроительства Санкт-Петербурга.

2. Вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях.

3. Комиссия по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга осуществляет подготовку рекомендаций о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения с указанием оснований для принятого решения и направляет их в Правительство Санкт-Петербурга.

Рекомендации подготавливаются по результатам рассмотрения заявки на заседании Комиссии, с учетом заключения о результатах публичных слушаний.

Для подготовки рекомендаций Комиссия может запросить заключения органа градостроительства Санкт-Петербурга, уполномоченных органов в сфере охраны окружающей среды, санитарно-эпидемиологического надзора, охраны и использования объектов культурного наследия, иных органов, в компетенцию которых входит принятие решений по предмету заявления. Письменные заключения указанных уполномоченных органов представляются в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга в течение 14 дней со дня поступления запроса.

В заключениях:
дается оценка соответствия намерений заявителя Правилам застройки;
характеризуются возможность и условия соблюдения заявителем технических регламентов (нормативов и стандартов), установленных в целях охраны окружающей природной и культурно-исторической среды, здоровья, безопасности проживания и жизнедеятельности людей;
характеризуются возможность и условия соблюдения прав и интересов владельцев смежно-расположенных объектов недвижимости, иных физических и юридических лиц в результате применения указанного в заявлении вида разрешенного использования/

4. Решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения принимает Правительство Санкт- Петербурга.

Указанное решение подлежит опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования правовых актов органов исполнительной власти, иной официальной информации, и может быть размещено на официальном сайте Правительства Санкт-Петербурга в сети Интернет.

Разрешение на условно разрешенный вид использования может быть предоставлено с условиями, которые определяют пределы его реализации во избежание ущерба соседним землепользователям и с целью недопущения существенного снижения стоимости соседних объектов недвижимости.

5. Физическое или юридическое лицо вправе оспорить в судебном порядке решение о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования или об отказе в предоставлении такого разрешения.

ГЛАВА 4. ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ ОРГАНАМИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ ВЛАСТИ САНКТ- ПЕТЕРБУРГА

4.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОДГОТОВКЕ ДОКУМЕНТАЦИИ ПО ПЛАНИРОВКЕ ТЕРРИТОРИИ

1. Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования Санкт- Петербурга, определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации, Законом Санкт-Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт- Петербурге» и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

2. Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территории.

3. Порядок подготовки и согласования документации по планировке территории, в части проектов планировки и проектов межевания территории, подготовка которой осуществляется на основании решений органов исполнительной власти Санкт-Петербурга определяется Градостроительным кодексом Российской Федерации и Законом Санкт- Петербурга «Об основах регулирования градостроительной деятельности в Санкт- Петербурге» и нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга.

4. Проекты планировки территории и проекты межевания территории, подготовленные в составе документации по планировке территории на основании решения уполномоченного исполнительного органа государственной власти Санкт-Петербурга до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, в соответствии с требованиями градостроительного кодекса Российской Федерации, закона Санкт-Петербурга «О порядке организации и проведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт- Петербурге» и нормативными правовыми актами Правительства Санкт-Петербурга.

5. При проектировании и осуществлении любого вида строительства и посадке зеленых насаждений в Санкт-Петербурге необходимо строго соблюдать красные линии, установленные проектами планировок территории, утвержденными постановлениями Правительства Санкт-Петербурга.

6. Корректировка (изменение) красных линий осуществляется нормативными правовыми актами уполномоченным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в области градостроительства и архитектуры.

7. Реконструкция или капитальный ремонт зданий и наземных сооружений, выходящих за пределы красных линий или расположенных на участках, предназначенных по Генеральному плану для иного использования (прокладка городских инженерных коммуникаций, новых магистралей и улиц, устройство транспортных развязок, новых площадей, набережных, общественных центров, зеленых насаждений общего пользования и т.п.), а также любой вид строительства, в том числе сооружение отдельных частей и деталей здания (портики, лестницы и т.п.) вне пределов красных линий не допускается. Физические и юридические лица, допустившие нарушений красных линий, обязаны в установленный срок, ликвидировать эти нарушения своими силами и за свой счет. В период эксплуатации зданий и сооружений, находящихся за пределами красных линий, разрешается по согласованию с Комитетом по градостроительству и архитектуре производство текущих и поддерживающих ремонтов. Исключение составляют объекты культурного наследия, вопросы о сохранности, реставрации и ремонте которых решаются с соответствующими органами.

8. При осуществлении строительства и реконструкции магистралей, дорог, инженерных коммуникаций и транспортных сооружений все организации обязаны своими силами в сроки установленные исполнительными органами государственной власти Санкт- Петербурга освободить принадлежащие им строения и сооружения, которые препятствуют прокладке ограниченных красными линиями магистралей, проездов и дорог или благоустройству города в соответствии с действующим законодательством.

ГЛАВА 5. ПУБЛИЧНЫЕ СЛУШАНИЯ ПО ВОПРОСАМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ

5.1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ПРОВЕДЕНИИ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ ПО ВОПРОСАМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ

1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки (далее также – публичные слушания) проводятся в целях:
информирования общественности по вопросам землепользования и застройки в Санкт-Петербурге, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие органами исполнительной власти Санкт-Петербурга решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений;
предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию, как и владельцам объектов, по поводу которых испрашивается специальное разрешение.

2. Рассмотрению на публичных слушаниях подлежат:
проект Генерального плана Санкт-Петербурга и проекты решений о внесении в него изменений и дополнений;
проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга и проекты решений о внесении в них изменений и дополнений;
проекты планировки территории и проекты межевания территории;
обращения о предоставлении разрешений в соответствии с разделами 2.8 и 3.2 Части I Правил.

3. Порядок информирования населения Санкт-Петербурга о подготовке указанных в п. 2 настоящего раздела документов, а также о подготовке к внесению в них изменений;
порядок организации и проведения по ним публичных слушаний определяется в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации. Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об охране окружающей среды», Федерального закона «Об экологической экспертизе», Законом Санкт-Петербурга от 20.07.2006 № 400-61 «О порядке организации и поведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт- Петербурге».

ГЛАВА 6. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

6.1 ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ ИЗМЕНЕНИЙ В ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

1. Внесение изменений в Правила землепользования и застройки Санкт- Петербурга осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, Санкт-Петербурга и настоящими Правилами землепользования и застройки Санкт- Петербурга.

2. Основаниями для рассмотрения вопроса Правительством Санкт-Петербурга о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга являются:

1) несоответствие Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга Генеральному плану Санкт-Петербурга, возникшее в результате внесения в Генеральный план Санкт-Петербурга изменений;

2) поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;

3. Предложения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга направляются в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт- Петербурга:

1) Федеральными органами исполнительной власти — в случаях, если Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства федерального значения;

2) исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга — в случаях: если необходимо совершенствовать порядок регулирования землепользования и застройки на территории Санкт-Петербурга; если Правила землепользования и застройки Санкт- Петербурга могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства регионального и местного значения;

3) органами местного самоуправления на территории Санкт-Петербурга — в случаях, если Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга могут воспрепятствовать функционированию, размещению объектов капитального строительства местного значения;

4) физическими или юридическими лицами в инициативном порядке либо и случаях, если в результате применения Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга земельные участки и объекты капитального строительства не используются эффективно, причиняется вред их правообладателям, снижается стоимость земельных участков и объектов капитального строительства, не реализуются права и законные интересы граждан и их объединений;

4. Комиссия по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга в течение тридцати дней со дня поступления предложения о внесении изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга и осуществляет подготовку заключения, в котором содержатся рекомендации о внесении в соответствии с поступившим предложением изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга или об отклонении такого предложения с указанием причин отклонения, и направляет это заключение в орган градостроительства Санкт-Петербурга, осуществляющий подготовку указанных изменений.

5. Орган градостроительства Санкт-Петербурга осуществляет проверку предложений о внесении изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга, представленного Комиссией по землепользованию и застройки, на соответствие требованиям технических регламентов, иных нормативных документов и Генеральному плану Санкт- Петербурга.

6. По результатам указанной в пункте 5 настоящего раздела проверки орган градостроительства Санкт-Петербурга направляет предложения об изменении Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга Губернатору Санкт-Петербурга или, в случае обнаружения его несоответствия требованиям и документам, указанным в пункте 5 настоящего раздела, в Комиссию по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга на доработку.

7. Губернатор Санкт-Петербурга при получении от органа градостроительства Санкт- Петербурга предложений об изменении Правил землепользования и застройки Санкт- Петербурга принимает решение о проведении публичных слушаний по таким предложениям в срок не позднее чем через десять дней со дня их получения.

8. Публичные слушания по предложениям об изменении Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга проводятся Комиссией по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга в порядке, определяемом настоящими Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга в соответствии с законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга.

9. После завершения публичных слушаний по предложениям об изменении Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга Комиссия по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга с учетом результатов слушаний представляет проект указанных изменений Губернатору Санкт-Петербурга. Обязательными приложениями к проекту решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга являются протоколы публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний.

10. Губернатор Санкт-Петербурга с учетом рекомендаций, содержащихся в заключении Комиссии по землепользовании и застройки, в течение тридцати дней принимает решение о подготовке проекта внесения изменения в Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга или об отклонении предложения о внесении изменения с указанием причин отклонения и направляет копию такого решения заявителям.

11. Законодательное Собрание Санкт-Петербурга принимает или отклоняет предложение по изменению (дополнению) Правил застройки Санкт-Петербурга с учетом результатов публичных слушаний по указанному проекту.

ГЛАВА 7. О РЕГУЛИРОВАНИИ ИНЫХ ВОПРОСОВ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

7.1 УСТАНОВЛЕНИЕ ПУБЛИЧНЫХ СЕРВИТУТОВ

1. Публичные сервитуты устанавливаются в случаях, предусмотренных земельным законодательством, применительно к земельным участкам и иным объектам недвижимости, принадлежащим физическим или юридическим лицам, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

2. Решения об установлении Публичных сервитутов принимаются Исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга на основе соответствующих положений проектов межевания территории, в порядке установленном нормативными правовыми актами исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, в соответствии с законодательством Российской Федерации, настоящими Правилами и иными законодательными актами Санкт-Петербурга.

3. Установленные публичные сервитуты регистрируются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».