Живой Город - движение за сохранение культурного наследия Санкт-Петербурга

Адекватная цена квадратного метра.

В последнее время в Петербурге все больше домов различных годов постройки признается «аварийными» и подлежащими расселению. За расселением здания незамедлительно следует его снос и возведение нового. Казалось бы, в этом нет ничего плохого. Но граждане вынуждены покидать свои квартиры в центре города и перебираться на окраины. Кого-то такой вариант устраивает, кого-то нет. Между тем, переезжая на окраины, жители зачастую даже не подозревают какие возможности по улучшению своего жилья они упустили. Попробуем же сосчитать.

Одним из последних примеров такого расселения собирается стать дом № 1–3 по Большой Подъяческой. Произведём расчёт рыночной стоимости земельного участка дома методом «Остатка» в соответствии с методикой (утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации N 568-р от 6 марта 2002 года «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»).

«Метод применяется для оценки застроенных и не застроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход» — то есть, именно то, что собираются сделать с земельным участком после расселения дома.

Расчёт выполнен приблизительно исходя из существующих данных доступных в интернете и других открытых источниках. Рабочая гипотеза по возможному, наилучшему и наиболее эффективному использованию земельного участка после сноса существующего дома — строительство нового многоквартирного дома (может быть, есть и более эффективный способ использовать участок, но мы о нем не знаем или не обладаем всеми данными, необходимыми для расчета). Жителям следует требовать от инвестора выкупа у них земельного участка, на котором расположен их дом по справедливой рыночной цене. Эта цена равна рыночной стоимости дома, который можно построить вместо существующего за вычетом затрат на строительство и справедливого вознаграждения инвестора за его предприимчивость.

В соответствии с принятым недавно высотным регламентом (http://www.kgainfo.spb.ru/draft/vys.html) допустимая высота строительства в этом месте 23,5 м до карниза для лицевого фасада и 28 – для конька кровли лицевого фасада и фасадов дворовых флигелей. При высоте этажа в нашем гипотетическом примере 3 м здесь возможно строительство нового дома высотой в 7 этажей в лицевом фасадном пролете и по 9 этажей в дворовых пролетах.

В соответствии с эскизом пятна застройки дома, площадь застройки может составлять 480 кв.м лицевого пролета и 790 кв.м дворового пролета, итого 1270 кв.м. пятна застройки, (см. схему). Площадь жилых помещений (квартир) одного этажа при этом (за вычетом толщины стен, коммуникаций и пр., — 15-25% площади пятна застройки, для верности примем 25) составит 360 кв.м лицевого пролета и 590 кв.м дворовых пролетов, всего 950 кв.м. Общая площадь жилых помещений новостройки составит 7830 кв.м. Это на 260 человек из расчета по 30 кв.м на человека, или примерно на 100 семей.

Сегодня рыночная цена квадратного метра нового жилья в Адмиралтейском районе составляет 148 тыс.руб/кв.м (http://www.eip.ru/stat/?what=ksd), или $ 6020/кв.м. (пока будет продолжаться строительство цена несомненно вырастет). Средняя себестоимость строительства квадратного метра жилья в настоящее время составляет 1300$

Во всех цивилизованных странах норма прибыли (в данном случае вознаграждение предпринимателя) в строительстве жилья составляет от 5% до 25% от себестоимости строительства (в среднем 8). А нашем расчете для верности примем 25. Себестоимость строительства плюс вознаграждение предпринимателя составит 1 625 $/кв.м.

Разница между рыночной стоимостью квадратного метра при возможной продаже нового жилья и себестоимостью строительства с премией предпринимателя — это составляющая рыночной стоимости земельного участка в каждом этом квадратном метре. В данном случае она составляет $ 4395/кв.м.

Таким образом в целом рыночная стоимость земельного участка составляет ($4395 *7830 кв.м = )$ 34 412 850

Общая площадь существующих квартир в доме составляет приблизительно 2300 кв.м. Это означает, что на каждый квадратный метр существующего жилья приходиться ($34 412 850 / 2300 = ) $ 14 962 рыночной стоимости земельного участка.


Во всяком случае, приведенный расчет можно рассматривать как инструмент для осознанных переговоров о цене расселения. Можно торговаться об адекватности используемых вводных данных. Например, о текущей рыночной стоимости жилья в этом месте — например, не 6 020, а меньше, учитывая, что названная средняя величина стоимости квартир, возможно, возникла из цен квартир в домах в каких-нибудь особо престижных местах (а такие места в Адмиралтейском районе есть, например, на Английской набережной, так что это следует проверить). Однако и данное место далеко отнюдь не рядовое, учитывая его угловое положение на набережной канала Грибоедова. Можно спорить о величине справедливого вознаграждения инвестора. Или об общей площади квартир — инвестор может сказать, что первый этаж уйдет на паркинг. Но в ответ на это можно указать, что паркинг также не бесплатный — одно машино-место во встроенном паркинге сейчас дополнительно продается покупателям квартир или на сторону за 50 000 долларов, а здесь в доме на 100 семей в любом случае необходимо расположить не менее 100-машино-мест – гараж может быть размещен в подиуме на весь участок (вместо 4,2 мил. долларов за жилье на 1 этаже — 5 мил. долларов за гараж). Могут быть и другие аргументы, как уточняющие исходные величины, так и развивающие сам механизм расчета.

Иными словами, есть о чем поговорить, покачать цифрами, уточнять результат договоренности, но уточнять осознанно. Во всяком случае, при правильной цифре стоимости новых квартир по 6 020 $/кв.м. застройщик, за вычетом средств, потраченных на само строительство, может выручить при продаже квартир в новом доме порядка 37 миллионов долларов. Это тот пирог, который собственники нынешних помещений в существующем доме и будущий застройщик его участка должны поделить между собой. В доказательство справедливости подобных расчетов и реальности этих цифр можно привести пример жилого дома по наб. Робеспьера 32. Согласно данным с сайта Фонда имущества (новости от 28.09.2007): «В торгах приняли участие 6 претендентов. Покупатель – ЗАО «Строймонтаж» — заплатил за лот 1,070 млрд. руб. Площадь здания – 6 095,1 кв. м Площадь участка – 1 349 кв. м.». На кв.м помещений в здании приходится по 175 550,85 руб., или по 7 136 долларов (по курсу на 16.02.2008 = 24,6 руб/доллар). Надо думать, что это еще не вся та рыночная стоимость «объекта», которая сосчиталась бы, если бы покупатели согласились на норму прибыли от этого предприятия в 25%, но наши застройщики ориентируются на цифры 100-200 и выше. Не смутило покупателя даже и то, что земельный участок дому отведен по обрезу фундамента – привести его в нормальный дело техники.

В этих обстоятельствах разумно требовать от законодательной власти такого порядка расселения аварийных домов, при котором НЕ город является субъектом, который расселяет дом по своим административным порядкам, а потом продает за бесценок доставшийся ему расселенный дом. Дом должны продавать САМИ собственники помещений в нем. А городские или муниципальные власти должны выступать только как организатор справедливых торгов. Собственники помещений в доме должны быть единственными выгодопреобретателями от этой сделки. А городские и муниципальные власти должны довольствоваться только моральным удовлетворением от ликвидации проблем с аварийностью домов или коммунальностью квартир.

Важный еще и то, что наличие права собственности на земельный участок не имеет решающего значения – существующий жилой дом, хоть с участком, хоть без него, является тем ресурсом, только на основе которого и можно построить новый дом. Если собственники помещений не расстаются со своим имуществом, то снести его нельзя и построить новый дом нет никакой физической возможности.

Однако, если дом и вправду аварийный, и этот факт неоспорим, то администрация обязана на этот факт реагировать жестко – принять все меры для того, чтобы аварийность была ликвидирована. Сперва, она обязана предложить решить эту проблему самим собственникам, но, если те не в состоянии сделать это сами, она должна оказать им необходимую помощь, если они не желают делать этого, она обязана решить ее в принудительном порядке.

Согласно п. 10 статьи 32 Жилищного кодекса: «В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд, и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме». То есть, изъятию у граждан подлежит именно земельный участок.

А квартиры – только и исключительно в связи с изъятием земельного участка – как следствие изъятия участка. Дело в том, что согласно ст. 235 Гражданского кодекса (Глава «Прекращение права собственности») принудительное изъятие у граждан недвижимого имущества предусмотрено только в связи с изъятием участка. То есть, изъятие просто квартиры (исключая изъятие в качестве конфискации, например, по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, или за долги) законодательством вообще не предусмотрено. Иными словами, для того, чтобы изъять квартиру, необходимо изъять земельный участок; чтобы изъять участок, необходимо его сформировать и взять на кадастровый учет. Собственность на земельный участок собственников помещений в многоквартирном доме автоматически наступает с момента государственного кадастрового учета этого участка.

Так или иначе, без земельного участка расселяемый жилой дом не останется. Исключая лишь случай, предусмотренный п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса, где сказано: «Право собственности прекращается при ... гибели или уничтожении имущества...». Если пока Вы выясняете, авариен ли Ваш дом в действительности, ведете переговоры с инвестором, а земельный участок в собственность еще не оформили, дом рухнет, то это может быть приравнено к гибели имущества. А если участок уже в собственности, то даже разрушение дома не приведет к прекращению права собственности на то, что останется от имущества (участок). Но до этого его, возможно, успеют изъять для муниципальных нужд. И вот для этого квартиру прежде должны выкупить. Согласно все той же ст. 32 Жилищного кодекса «Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения... При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием ...». Таким образом, вопрос лишь в том, как определять рыночную стоимость жилого помещения. До того момента, пока сносить Ваш дом, чтобы строить вместо него новый, никто не собирался, рыночная стоимость на квартиры в нем была одна. Как только такое намерение появилось и стало реальностью – стала другой. В первом случае ни дом, ни, тем более, отдельно взятая квартира в нем еще не выступали как реальный ресурс для строительства нового дома, и их стоимость могла быть примерно равной средней на вторичном рынке для данного района или части города. Во втором случае, если Ваш дом, к примеру, 2-х этажный, а вместо него возможно в соответствии с законом построить дом 10-ти этажный, и кто-то действительно берется реализовать эту возможность, то рыночная стоимость Вашей квартиры взлетит. Если же вместо Вашего 2-х этажного можно построить только такой же или даже 3-х этажный дом, то это не поднимет стоимости Вашей квартиры, т.к. при продаже того, что построит застройщик, он вряд ли выручит более того, что позволит ему покрыть затраты на строительство и выкуп у Вас Вашего имущества даже по скромной цене.

Так ли, иначе ли, надо с пониманием отнестись к термину «рыночная стоимость квартиры». Ибо говорят, что в аварийном доме она вообще нулевая. Это не совсем точно – она опускается еще ниже, на величину затрат на снос дома и вывоз мусора. Но лишь в том случае, если дом предстоит снести и только. В данном примере расчета речь идет о стоимости квартиры не как жилья, а как ресурса, стать собственником которого будущему застройщику необходимо, чтобы реализовать свои намерения по новому строительству. Выкупая квартиру, он приобретает ее не как жилье – в этом качестве она ему вообще не нужна, а только как этот самый ресурс (под которым подразумевается именно земельный участок, который, правда надо сперва расчистить). В период перед сносом здания квартира как ресурс для жилья превращается в ресурс для нового строительства и в этом качестве обретает новую рыночную стоимость.

Также надо понимать и то, что этот расчет вовсе не означает, что рыночная стоимость квартиры, даже в этом самом доме, во всех случаях равна рассчитанной нами. Если инвестор, который собрался было дом снести и построить на его месте что-то новое, вдруг пропал, и никто ему на смену не пришел, то смешно выставлять на рынок свою квартиру по этой цене – обоснование ее перспективой возможного сноса дома в некотором будущем, без инвестора, подогнавшего уже строительную технику к стенам, выглядит призрачной перспективой, фата-морганой, мыльным пузырем, и скорее отпугнет покупателя, так как покупаемая квартира интересна ему именно в качестве жилья, а не спекулятивного ресурса.

Обсуждение статьи в Живом Журнале. Здесь вы можете задать вопрос автору
Обсуждене первой редакции статьи в Живом Журнале
Дополнение к первой статье
Объявления
14 ноября 2017 г.
Защитим Тележную!
RSS-подписка
Петербургский ФотоКросс
Karpovka.net Петербург на 4kg.ru. Фото, история, бизнес, люди, улицы, ссылки  

Независимое общественное движение «Живой Город»

Независимое общественное движение «Живой Город»