Самым драматичным обстоятельством в современных земельных делах на территории Санкт-Петербурга является то, что практически все земельные участки, сформированные для существующих объектов недвижимого имущества и принятые на кадастровый учет, не отвечают требованиям соответствия своему главному назначению – быть именно земельными участками, понимая под этим как важнейшую часть (конструктивную деталь) недвижимого имущества, для которого они сформированы, так и планировочную единицу территории города. Весь этот фонд состоит из земельных участков, сформированных с помощью нормативных и методических документов, которые не содержат критериев ни качества, ни хотя бы просто правильности принятия решений по межеванию.

Более того, многие пункты этих документов сами ошибочны и требуют принятия решений, которые приводят к дефектам планировки земельных участков.

Более того, в нашей стране была ошибочно выбрана стратегия спорадического межевания вместо систематического (сплошного), которое настойчиво рекомендует теория и мировой опыт этой отрасли деятельности. Практика убедительно показала – правильно и качественно сформировать отдельно взятый земельный участок застроенной территории без анализа его сопряжения с соседними участками практически невозможно, а правильный и адекватный анализ такого сопряжения возможен только при сплошном межевании.

Более того, в ход формирования земельных участков в городах вмешалась ведомственная конкуренция между градостроительными и землеустроительными службами, достигшая в некоторых местах формы открытой конфронтации. Практически везде вверх одерживают землеустроители (вопрос лишь – с боем или без боя), действующие по собственным ведомственным инструкциям, в которых принципиально игнорируются требования градостр

В итоге в Петербурге практически каждый земельный участок, прошедший кадастровый учет, необходимо пересмотреть. То есть, необходимо пересмотреть почти все произведенное на сегодня межевание, а проще – все перемежевать заново. Это неизбежно придется сделать рано или поздно, в зависимости от созревания соответствующей политической воли и ответственности. Но эта проблема имеет не политическое происхождение, а чисто техническое – современное межевание представляет собой сплошной технический брак, делающий его продукцию в крайней степени непригодной – земельные участки таких планировочных характеристик не могут быть востребованы именно в качестве земельных участков ни в одной областей хозяйства, экономики или права. Это физическая потеря основного фонда петербургской экономики. Это массовая потеря для существующей недвижимости главных своих фундаментальных качеств – во-первых, способности самодостаточно автономно эксплуатироваться и эффективно использоваться без кабальных отношений со сторонними субъектами, и, во-вторых, самостоятельно, независимо развиваться, реконструироваться, перестраиваться. Это сплошной оголенный фронт защиты имущественных, жилищных, финансовых, экологических, культурных прав и интересов населения. Это принципиальная невозможность строительства гражданского общества, основанного на самоуправлении собственниками в удобных границах своей полноценной недвижимости, прежде всего – самоуправления в многоквартирном жилищном фонде, который является основным в наших городах. Все это давно не является никаким откровением для многих ответственных специалистов, однако произносить вслух вывод о необходимости грядущего перемежевания мало кто осмеливается, поскольку это означает высказаться в пользу массового пересмотра результатов приватизации. Но чем далее мы отодвигаем от себя решимость решить эту проблему, тем более и острее она становится, ведь фонд этого брака пополняется каждый день с нарастающим валом, а хозяйственные отношения, формирующиеся на почве этой данности, все масштабнее и капитальнее сплетаются в такую путаницу, распутывать которую чем далее, тем будет все болезненнее, если в итоге вообще возможно.

Для того, чтобы даже не вдаваясь в профессиональные детали межевания и планировки, а только на уровне первого бытового впечатления оценить всю степень неадекватности результатов сегодняшнего межевания в Петербурге тому, какими они должны были быть, достаточно взглянуть на современную дежурную кадастровую карту Санкт-Петербурга и сравнить ее с соответствующими картами других городов мира или Петербурга до 1917 года. Сразу становится очевидным, что это изображения абсолютно различных сущностей.

Приложения:

Более подробно о названной проблеме можно прочесть в статьях Никонова П.Н. на сайте петербургского отделения Земельного Союза www.zemso-spb.ru в отделе «Информация». В частности, в статьях: