Уплотнительная застройка в центре Санкт-Петербурга.
Северный PALAZZO. Типовой случай.
В качестве типового случая выбрано строительство жилого дома со встроенными помещениями и подземным гаражом по адресу Васильевский остров, 17-я линия, д. 14-а.
Данное строительство ведется на участке сквера, разбитого здесь еще при первичной застройке квартала до революции. Это был сквер лютеранского приюта. В документах встречается, что это «озеленение общего пользования», приватизация и застройка которого запрещена п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.
Застройка ведется на основании распоряжения Администрации СПб № 2838-ра от 11.11.2003 года. Обоснованием этого решения является Градостроительный Регламент Р-0750, который, как выяснилось в ходе судебного разбирательства по делу № 2211 (определение от 14.11.2004):
«По мнению суда, обжалуемый в настоящем деле градостроительный регламент Р-0750 (несмотря на совпадение названий), не является градостроительным регламентом по смыслу, указанному в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, поскольку:
— не является частью правил застройки Санкт-Петербурга;
— не определяет параметры использования объектов недвижимости в пределах какой-либо зоны. … По мнению суда, спорный регламент является предварительным исследованием к последующей разрешительной документации и сам по себе не порождает каких-либо юридических прав и обязанностей…».
— не является частью правил застройки Санкт-Петербурга;
— не определяет параметры использования объектов недвижимости в пределах какой-либо зоны. … По мнению суда, спорный регламент является предварительным исследованием к последующей разрешительной документации и сам по себе не порождает каких-либо юридических прав и обязанностей…».
В соответствие с действующим (и действовавшим тогда) законодательством подобное решение должно было быть обосновано градостроительной документацией – проектами планировки, застройки и межевания, выводами из которых является заключении о физическом наличии земельного участка, который Администрация города правомочна предоставить под застройку не нарушая права граждан. В частности только в ней может быть поставлена точка в вопросе об отношении этого участка к территории общего пользования. Такая документация не разработана до сих пор.
Тем не менее данное решение неоднократно продлевалось, даже не смотря на то, что строители сорвав несколько сроков окончания строительства, указанных в распоряжениях, так и не смогли начать строительство вплоть до апреля 2007 года из-за отсутствия требуемых согласований проекта, в частности положительного заключения экологической экспертизы. Но в 2007 году законом было снято требование обязательности такой экспертизы.
Тем временем, был разработан и вступил в действие в качестве закона генеральный план Санкт-Петербурга (декабрь 2005 года), в котором в отношении данного участка установлен статус участка – зеленые насаждения общего пользования. Разработан и прошел публичные слушания проект правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга (2006 год), в котором этот сквер отнесен к территориальной зоне Озеленения общего пользования; на территорию квартала выпущен и утвержден в качестве нормативного акта Временный Регламент Застройки № 1645 от 27.03.2007, который будет действовать до полноценного принятии Правил Землепользования и Застройки СПб, который для участка устанавливает все тот же статус. Принят закон СПб «О зеленых насаждениях общего пользования» № 430-85 от 08.10.2007 г., которым узаконен реестр объектов озеленения, охраняемых законом, и в нем под № 2.63 указан этот сквер. Этот сквер находился в этом реестре с самого первого варианта его проекта и не изымался из него во время многочисленных его «чисток», предшествовавших принятию закона.
Тем не менее, с грубыми нарушениями требований ст. 44 Градостроительного кодекса РФ, Постановления Правительства РФ № 840 от 29.12.2005, приказу Минрегионразвития № 93 от 11.08.2006, распоряжению КГА Правительства СПб № 860 от 15.08.2006, то есть последовательно всем документам, регламентирующим формирование и выдачу градостроительного плана земельного участка, на основании которого выдается разрешение на строительство, застройщику выдан градостроительный план данного земельного участка RU78107000-274, утвержденный распоряжением КГА № 767 от 13.04.2007.
Нарушения прав граждан, проживающих в квартале, этим строительством более чем конкретны:
— ликвидация сквера (несколько десятков взрослых деревьев и кустов) радикально уменьшает озелененность жилой территории, которая и без того ниже нормативной. Эта потеря ничем не компенсирована. При этом увеличение населения квартала еще увеличит потребность в озеленении. С садом ликвидируется и детская площадка и места для отдыха взрослых.В данный момент в квартале готовится к открытию новый социальный жилой дом для инвалидов. Отдыхать инвалидам на улице, как и прочему населению, уже будет негде.
— нынешняя плотность населения квартала оценивается в цифру 700 человек на гектар, при норме в 450. Новый дом только увеличит ее.
— квартал уже перенасыщен личными автомобилями жителей. В проекте дома, увеличившего за время с начального согласования свою вместимость в полтора раза, завышена физическая вместимость встроенного гаража. То есть практически половина автомобилей, парковка которых проектом предусмотрена в гараже, будет вынуждено парковаться на открытых парковочных местах в добавок к тем, парковка которых уже предусмотрена снаружи. При этом общая потребность будущих жителей дома и сотрудников его встроенных помещений в машино-местах также занижена. Места для парковки торжественных кортежей перед встроенным помещением ЗАГСа вообще не предусмотрено.
— строительством дома ликвидируется единственный для этой части квартала свободный проезд на территорию квартала, в том числе к объектам недвижимости, расположенным на внутриквартальной территории, к местам мусорных контейнеров.
— строительство ликвидирует контейнерную площадку, не предлагая ее замену.
Все эти проблемы должны были быть выявлены при анализе территории в составе разработки названной выше градостроительной документации, результатом которой должно было быть решение о застройке, а также решение о том, как именно они будут разрешены.
О нарушениях прав жителей неоднократно сообщалось в прокуратуру СПб. Ее мнение о происходящем выражено в следующих словах (письмо депутату ЗАКС СПб Ковалеву А.А. № 7-27-8
«…разработка проекта границ землепользования, утвержденного распоряжением КГА от 07.07.03 № 311-пр, как не основанного на проектах планировки, межевания и застройки квартала, дальнейшее на его основе формирование предоставляемого земельного участка не соответствует требованиям градостроительного законодательства и может повлечь нарушение прав смежных землепользователей на пользование придомовой территорией. Из вышесказанного следует, что названный земельный участок как объект гражданских прав создан в нарушение градостроительного законодательства, а градостроительные требования к его использованию не могут быть установлены в необходимом объеме органом власти…
Таким образом, распоряжение Администрации Санкт-Петербурга от 11.11.03 № 2838-ра «О проектировании и строительстве жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенным подземным гаражом-стоянкой по адресу: Василеостровский административный район, 17-я линия, д. 14а (16-17-я линии (северо-западнее дома № 59, литера А, по Большому пр.)» подготовлено с нарушением градостроительного законодательства…
Вместе с тем, прокуратурой города рассматривается вопрос о возможности предъявления иска в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях…» Данное отношение к законности распоряжения о строительстве подтверждено и в дальнейших письмах ссылкой именно на это письмо. Последнее такое подтверждение было сделано в письме в письме Ковалеву А.А. 09.03.2007 № 7-27-207-05. На вопрос о том, почему же прокуратура не принимает соответствующих мер, та отвечает (письмо № 7-27-203-05 от 23.08.07):
«Заявление в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, В.О, 17 линия, д. 14 между ЗАО «Фирма «Петротрест-Монолит» и КУТИ Санкт-Петербурга прокуратурой города не направлялось в связи со сложившейся судебной практикой.
В 2004 году по материалам аналогичных проверок прокуратурой города направлено в суд 8 подобных исковых
Из приведенной хроники событий, связанных с данным строительством, можно было бы сделать вывод о наличии какой-то значительной выгоды для города от реализации данного проекта. Однако таковой нет. Судите сами.
Проект «Северный Palazzo», реализуемый на 17-ой линии В.О, д. 14-а, представляет собой «средний», видимо, типовой случай. Земельный участок, площадью 2768 кв.м, под это строительство предоставлен в соответствии с Распоряжением Администрации СПб № 2838-ра от 11.11.2003 г.
Здесь реализуется проект, последний раз согласованный в 2006 году, предусматривающий строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Площадь квартир – 6,1 тыс. кв.м, площадь офисных помещений- 249 кв.м, площадь помещений ЗАГСА -477кв.м.
В данный момент осуществляется продажа квартир по средней цене квадратного метра составляет 3500 у.е. при стоимости у.е. 30 рублей. То есть средняя цена квадратного метра составляет чуть более 4 тыс. долларов США. Выручка от продажи квартир составит 24,5 миллиона долларов. Если принять гипотетическую цену стоимости офисного помещения 2 тыс. долларов за кв.м., то реализация 249 метров прибавит еще 0,5 миллиона долларов. Помещение ЗАГС согласно инвестиционному договору застройщик передает городу в зачет платы за предоставление земельного участка, поэтому цена его реализации не учитывается в расчете выручки за продажу результата инвестирования, которая в сумме составляет 25 миллионов долларов.
Полезная площадь здания (квартир, офисных помещений и ЗАГСа) составляет 6,9 тыс. кв. м. При средней себестоимости строительства 1 кв.м. в 1000 долларов, себестоимость строительства составит 7 миллионов долларов.
Согласно инвестиционному договору застройщик приобрел право на этот участок ценой 187500 долларов США и обязательством строительства помещения районного ЗАГС (хотя за это время новый районный ЗАГС успели открыть на Капитанской улице).
Таким образом, чистая прибыль застройщика данного объекта оценивается в 17,8 миллионов долларов при вложении в него 7,2 миллионов, что в составе общей выручки составляет 28,8%.
Интересная деталь. Расчет величины сделки города с застройщиком видимо как-то базировался на инвестиционном потенциале объекта сделки – земельного участка. Тот в свою очередь на тот момент мог быть проиллюстрирован проектными проработками застройки участка. По первоначально согласованному проекту предполагалось, что дом будет вмещать в себя 4 тыс. кв.м квартир и встроенное помещение (помимо ЗАГС) площадью 114 кв.м. За прошедшее до 2006 года время проектный объем строящегося здания вырос более чем в 1,5 раза.
Интересная деталь. Расчет величины сделки города с застройщиком видимо как-то базировался на инвестиционном потенциале объекта сделки – земельного участка. Тот в свою очередь на тот момент мог быть проиллюстрирован проектными проработками застройки участка. По первоначально согласованному проекту предполагалось, что дом будет вмещать в себя 4 тыс. кв.м квартир и встроенное помещение (помимо ЗАГС) площадью 114 кв.м. За прошедшее до 2006 года время проектный объем строящегося здания вырос более чем в 1,5 раза.
Но, даже если провести аналогичный расчет на базе первоначальных показателей, то выручка от продажи квартир и встроенных помещений составила бы 16,5 миллионов долларов при себестоимости в 4,6 миллиона долларов (27,9%), т.е. с чистой прибылью в 12 миллионов долларов.
Если согласиться с тем, что 187,5 тыс. долларов + помещение ЗАГС являются справедливой ценой за земельный участок, который на момент сделки по результатам строительства должен был принести 16,5 миллионов долларов выручки от продажи результатов этого инвестирования, то при том, что этот результат вырос до 25 миллионов, 9,5 миллионов долларов следует рассматривать как подарок города инвестору, сделанный в момент согласования нового варианта проекта в 2006 году.
Если согласиться с тем, что 187,5 тыс. долларов + помещение ЗАГС являются справедливой ценой за земельный участок, который на момент сделки по результатам строительства должен был принести 16,5 миллионов долларов выручки от продажи результатов этого инвестирования, то при том, что этот результат вырос до 25 миллионов, 9,5 миллионов долларов следует рассматривать как подарок города инвестору, сделанный в момент согласования нового варианта проекта в 2006 году.
Цена получения земельного участка 187,5 тыс долларов + помещение ЗАГС (по договору не менее 346 кв.м., по проект – 441 кв.м., что можно оценить в 441 тыс. долларов) = 628,5 тыс. долларов
Затраты на строительство 7 миллиона долларов
Общая сумма затрат 7,2 миллиона долларов
Стоимость реализации результата инвестирования minimum 25 миллиона долларов
Разница стоимости реализации и суммой затрат (без учета цены получения земельного участка – 628,5 тыс. долларов) minimum 18,6 миллиона долларов
Установленная данным расчетом минимальная величина рыночной стоимости земельного участка, равная разнице реализации построенного на нем объекта и величины затрат на это строительство, составляет 18,6 миллионов долларов, или 6720 долларов (174711 руб.) за кв.м.
Кадастровая стоимость земли в этом месте для жилой функции составляет 4168,0 рублей за кв.м. или 2,4% минимальной величины рыночной стоимости.
