Живой Город - движение за сохранение культурного наследия Санкт-Петербурга

ЛОЖКА ЧЕРДАКА В БОЧКЕ МАНСАРДЫ.

П. Никонов. Архитектор. Опубликовано с сокращениями в «Час Пик» апрель 2002
Если помнит читатель, лето и осень 2000-ного года протекали в бесконечных зарницах полыхающих скандалов. Это было и неделикатное прощупывание господином В. Сопромадзе нервных окончаний ревнителей питерских пейзажей на Преображенской, Кленовой, Итальянской и Каменностровском, и беспрецедентный вираж Фемиды над спорщиками о мансардном строительстве. Если Господин Сопромадзе, как начал, так и не прекращал этой своей деятельности, стяжая вокруг себя последователей и соперников, то дело о мансардах окончилось оглушительной новостью о проигрыше представителя администрации Петербурга в Верховном суде, и казалось, все недоумения и недомыслия в этом вопросе окончательно ликвидированы. Казалось, что перевернута страница, и это позволяет многое переписать с чистого листа, используя нажитый столь драматическими коллизиями опыт. Однако эти надежды оказались ветряной фата-морганой. Но все по порядку. С 1 января 1995 года была введена в действие I часть Гражданского кодекса РФ, в которой статьями 289 и 290 установлено, что право собственности на квартиру в многоквартирном доме включает в себя одновременно право на саму квартиру и на определенную долю в общем имуществе, которым является дом в целом, за вычетом других таких же квартир, а также встроенных или пристроенных помещений магазинов, кафе, офисов и иных подобных им. В том числе, в общем имуществе собственников таких помещений дома оказались его чердак и подвал. Несмотря на это, 19 февраля 1996 мэр Санкт-Петербурга А. Собчак издал распоряжение «О реконструкции чердаков и мансард на инвестиционных условиях».
В нем устанавливалось, что всякий чердак для реконструкции и превращения его в мансарду предоставляется заинтересованным лицам (инвесторам) городом. То есть не собственниками квартир, являющихся собственниками тех чердаков, а городом, который является их собственником в каждом доме лишь в той мере, которой соответствует доля неприватизированных квартир в этом доме. Так оно в начале совершенно откровенно и звучало в ст. 1 Распоряжения: «принятие в установленном порядке решений о привлечении инвесторов к осуществлению реконструкции чердаков и мансард в многоквартирных домах, находящихся на балансе ГПРЭП (УЖХиБ), в которых Санкт-Петербург имеет долю в праве общей собственности на общие помещения, несущие конструкции дома и внеквартирное оборудование». 11 декабря 1998 года Губернатор Петербурга издал Распоряжение, ликвидирующее эту наивную откровенность. Цитата из него звучит следующим образом: «Из пункта 1исключить слова “в которых Санкт-Петербург имеет долю в праве общей собственности на общие помещения, несущие конструкции дома и внеквартирное оборудование”».
Разумеется, это предоставление было не бесплатным – его условия устанавливали определенный «объем отчислений финансовых средств» – ему же, городу. А что же те, кого Гражданский кодекс уже определил как собственников чердака? Распоряжение предусматривало, что «договор с инвестором подлежит согласованию с собственниками общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования», и только. Как ни странно, профессор хозяйственного права А. Собчак не усмотрел в этом случае необходимости заключения с ними сделки имущественно-правового характера со всеми ее атрибутами – договором, возмездием, регистрацией. При этом город выставлял себя в качестве лица, правомочного распоряжаться недвижимым ресурсом (в том числе: — инженерно оборудованной территорией, на которой создается новая площадь; конструкциями и элементами дома (строения), используемыми при создании новой площади; придомового участка, необходимого для производства строительных работ) которое в действительности находится в чужой собственности, а это ни что иное, как классическая разновидность элементарного мошенничества с недвижимостью, описываемого во введениях всех учебников по основам недвижимости. Дополнительную обиду составляет то, что это мошенничество столь же примитивно, как «Детский мат» в шахматах, поэтому и рассказывают о нем новичкам уже в первых строках. В добавок, пунктом 6.1.5 «Примерной формы инвестиционного договора на реконструкцию чердака (мансарды)» в обязанности комитета по Управлению городским имуществом вменялось «Оказывать Застройщику содействие в случае возникновения препятствий со стороны собственников и нанимателей жилых помещений дома в пределах компетенции Комитета».
Вежливость распоряжения в отношении собственников квартир, хотя и служила некоторое время ширмой всем этим его странностям, однако в конце концов обнаружилось, что собственники квартир не так просты, и получать их согласование, особенно в наиболее лакомых случаях, оказалось очень непросто. Посему 11 декабря 1998 Губернатором Санкт-Петербурга было издано распоряжение № 1244-р, об изменениях в выше названном распоряжении. Изменение, кроме уже названных выше, заключалось в ликвидации пункта о необходимости согласования с собственниками квартир договора о реконструкции чердаков. Образовалась некоторая молчаливая неопределенность в столь деликатном вопросе, позволявшая теперь ответственному чиновнику, не разжимая губ, на все обращения собственников помещений моргать глазами, поводить бровями, пожимать плечами, разводить руками и мотать головой. Но это мало помогло, так как районные территориальные органы продолжали требовать от инвесторов согласия собственников квартир, ссылаясь на их жалобы и на названную неопределенность. Для окончательного преодоления и этих трудностей было выпущено следующее распоряжение «Об изменении…», в котором неопределенность была заменена полной определенностью – вместо прежних реверансов в сторону собственников с целью получения их согласования теперь требовалось лишь поставить их, а также и других жильцов, в известность о предстоящей реконструкции. При этом им было позволено использовать при прочих равных свое преимущественное право на строительство мансарды, впрочем, на тех же условиях, что и для других инвесторов, то есть на основании договора с городом.
И тут под конец 2000 года по искам граждан грянули суды. Сперва в Петербурге суд признал постановления Губернатора недействительным, за ним и Верховный суд на апелляцию городской администрации ответил своим согласием с петербургскими коллегами. В результате оказались фактически отменены, «признаны недействительными, не порождающими правовых последствий со дня издания» не только распоряжения губернатора, но само исходное распоряжение мэра А. Собчака, по крайней мере, в части образования у инвестора права собственности на результат таких инвестиций.
Казалось бы – вот повод перелистать заново законы и постановления писанные руками, дергаемыми со всех сторон сиюсекундными надобностями и под барабанную дробь вопросов, стоящих на контроле. Слава Богу – вот подарок судьбы, просто принуждающий остановиться, оглянуться, вглядеться, вслушаться, вдуматься и разобраться наконец со всеми накопившимися недомыслиями. Но нет. Набрав в рот воды относительно мансард, администрация города немедленно принялась высказывать намерения относительно освоения подвалов…
Однако потенциал, набранный мансардостроителями, не мог, разумеется, просто взять и иссякнуть в одночасье с принятием постановления Верховного суда. Да и мундиру города, перетянутого лентой всероссийского лидера в недвижимой сфере, более чем досадно было стать героем столь нелестного прецедента. Через некоторое время страницы газет снова зашуршали мансардной тематикой. Сначала различные юристы и прочие эксперты, еще прежде мобилизованные юридически, идеологически и политически сопровождать мансардные проекты, стали сулить статье 290 ГК скорую кончину, ссылаясь на будто бы подготовленные и всеми одобренные проекты ее радикального изменения. Затем официальные представители администрации удивили всех, проговорившись, что готовят проект нового городского закона о мансардном строительстве. Интрига ведь заключалась в том, что этот закон должен был обеспечить практическим задачам городской администрации по сохранению за ней компетенции по раздаче чердаков юридически чистый обход препятствий, воздвигнутых решением Верховного суда, что в области здравого смысла представлялось невозможным. Наконец, истомив всех ожиданиями, этот проект под названием «О реконструкции мансардных и подвальных помещений на инвестиционных условиях» был вынесен под лучи, наставленных на него юпитеров. Покрасневшими от напряженного любопытства глазами публика прочла первые его фразы и зажужжала недоумениями – оказалось, речь в нем идет только о реконструкции мансардных и подвальных помещений, права города на которые уже зарегистрированы в установленном порядке. Далее читать и вникать в текст проекта не имело смысла – что бы там далее ни было написано, все это касалось объектов, которые либо не существуют в природе, либо единичных объектов, любая реконструкция которых никогда и не нуждалась в дополнительном регулировании. По крайней мере таковых нет в составе многоквартирных жилых домов, населенных собственниками квартир – ведь достаточно одной приватизированной квартиры в доме, чтобы об исключительной собственности города на чердачные и подвальные помещения уже не могло быть и речи. Впрочем, текст такого законопроекта все же имеет некоторую ценность – ранее подобные документы встречались лишь в сюжетах литературных произведений вроде тех, что созданы Лесковым или Салтыковым-Щедриным. Таково было первое впечатление на этот документ – просто это законопроект не на ту тему. И вот он прошел первое чтение в Законодательном собрании города, и вдруг выяснилось, что ошиблась публика, успокоившаяся первым своим впечатлением – это законопроект именно на ту самую тему! 4-ого февраля сего года в еженедельнике «Недвижимость и строительство Петербурга» была опубликована статья «Мир мансардам» с подзаголовком «В Петербурге появилась первая мансарда, оформление прав на которую происходит в русле обсуждаемого городского закона “О реконструкции мансардных и подвальных помещений”. Откуда же в доме по улице Мира 10 появился чердак, находящийся в собственности города? Вот как это объясняет автор статьи: «Застройщик — компания «Мансарды Петербурга» — в начале проекта обратился в ПИБ Петроградского района. Сотрудники ПИБа обмерили чердак и признали, что площадь и высота потолков позволяют считать это пространство «помещениями». Затем КУГИ зарегистрировал эти «помещения» в собственность города и внес соответствующие изменения в инвестдоговор с застройщиком: теперь в документе ни слова нет про чердак. А в решении Верховного суда, запретившего оформлять реконструированные чердаки в собственность, нет запрета на “помещения”». Кио посрамлен! Был Чердак. Обыкновеннейшие работники обыкновеннейшего ПИБа покружились с рулетками, Вуаля! И Чердак уже Помещение!
Первая реакция – воспользоваться открытием, бежать и регистрировать подходящий чердак как свое помещение. Почему нет? Конституция меня, как и каждого из вас, признает субъектом абсолютно равноправным и с городом и с государством, так что если это может КУГИ, то… Шутка, конечно, но вернемся к серьезному тону. Прежде всего, возникает вопрос: в чем собственно заключается смысловая разница реконструировать ли чердак в мансарду и зарегистрировать его как новое помещение, или сперва зарегистрировать чердак как новое помещение и реконструировать его (помещение) в мансарда? Под каким углом или в какие приборы ни рассматривай (кроме, разве что светонепроницаемой материи на глазах), исходная и результирующая точки этого процесса тождественны и физически и юридически. То есть, если так, то мошенничество, а если этак, то полная законность? Тогда позвольте уточнить: собственники квартир стали и собственниками названного общего имущества с 1 января 1995 года. Среди них – собственники приватизированных квартир, собственники встроенных помещений и государство как собственник еще неприватизированных квартир. Всякий, приватизировавший квартиру позже, стал собственником этого имущества с момента приватизации, ибо государство при приватизации передает ему имущество в виде квартиры в соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса, то есть в неразрывной совокупности с долей собственности на общее имущество. В таком же виде квартиры продаются и обмениваются, что сохраняет в неизменном виде как общее число помещений в доме, так и число долей на общее имущество, распределенных между этими помещениями, ибо число этих долей просто равно числу этих помещений и является, как говорят математики, Константой. То есть постоянным. То есть в доме нет никаких помещений, кроме тех, которые были известны и официально зарегистрированы в качестве таковых на момент 1 января 1995 года. Если, конечно, на этот момент в доме были приватизированы хотя бы одна квартира или встроенное помещение. Если помещения в доме были приватизированы позже – то на момент первой приватизации. Если дом был построен позже – то на момент регистрации прав первых двух разных собственников помещений. Узнать сколько в доме помещений очень просто – стоит только поднять архивы ПИБа на соответствующую дату. Если на чердаке пылится оставленное некогда мансардное помещение, и на это число оно является уже списанным, значит его нет. То же и о подобном подвальном помещении. А если таких помещений никогда и не было, то и вообще говорить не о чем. Принципиально в составе многоквартирного дома могут и должны появляться новые помещения. Например, большая квартира может быть разделена на несколько меньших, или наоборот, либо подвал переоборудован под новое встроенное помещение, или дом может быть надстроен новым этажом (в том числе мансардным). Вопрос не в этом. Вопрос в том, чье имущество является тем базовым ресурсом, которое позволяет появиться на свет этим новым недвижимостям. Это самый принципиальный вопрос! Не только потому, что использование этого ресурса представляет собой самую большую часть инвестиций, вовлекаемых в создание этой недвижимости, но прежде всего потому, что именно от решения и воли собственника этого ресурса и зависит появится ли она на свет вообще! Ни одно новое помещение в многоквартирном доме после 1 января 1995 года не может возникнуть вне процесса по использованию этого ресурса. Лишь в тех случаях, когда новые помещения представляют собой простую сумму или деление уже имеющихся помещений, названным ресурсом являются исходные помещения, и круг имущественных интересов очерчивается только среди их собственников. В остальных случаях этот круг объединяет в себе собственников всех помещений. Именно к ним, а не к городу должны являться мансардостроители со своими соблазнительными предложениями. Заявление о том, что все это действительно так лишь в том случае, если многоквартирный дом зарегистрирован как кондоминиум, а собственники помещений в нем – как товарищество собственников жилья, демагогично и совершенно неверно, так как ни Закон, ни сама природа поквартирной собственности не ставят правомочий собственников помещений в зависимость от этого.
Но давайте пофантазируем, представим себе, что описанная выше оставленная мансарда случайно оказалась не списанной и пылится не в качестве чердачного пространства, а как помещение, находящееся в собственности города. Может ли город вот так просто взять и предоставить ее кому-то на реконструкцию. Конечно может. Но ответьте сами, возможно ли это без внесения существенных изменений в общем имуществе? Нет, существенные изменения неизбежно коснуться не только общего имущества, но и многих других помещений, хотя бы в виде дополнительных нагрузок на системы инженерного обеспечения. Даже места парковки для новых автомобилей во дворе тоже не маленькая потеря для прежних собственников. Вот, например, чем хвастает застройщик уже упомянутой мансарды на улице Мира 10: «проект на ул. Мира уникален и чисто технически. Впервые в практике петербургского мансардостроительства в парадной установлен лифт только для обитателей мансарды — с оста¬новками лишь на первом и шестом этажах». Иными словами реконструкция и есть реконструкция. Она меняет определенную данность. Не важно в лучшую, худшую или нейтральную сторону – вопрос о правомочии этого – это вопрос правовой, это вопрос сделки с собственником этой данности. Учиться, учиться и учиться, господа делу уважения собственности и прав своих граждан, всех своих граждан!
Объявления
21 марта 2023 г.
“Хрустальный марафон”: от частного к общему в защите советского архитектурного наследия
Круглый стол состоится 21 марта, в 13:00 в Градозащитном пресс-центре на базе пространства mArs на Марсовом поле, д. 3.
25 марта 2023 г.
Очередной народный сход в защиту ВНИИБа состоится, как обычно, в субботу 25 марта в 13.00 !
RSS-подписка
Karpovka.net

Независимое общественное движение «Живой Город»

Независимое общественное движение «Живой Город»