Живой Город - движение за сохранение культурного наследия Санкт-Петербурга

Слушания по проекту Правил Землепользования и Застройки пройдут по графику:


14.08 — Адмиралтейский район
18.08 — Василеостровский район
19.08 — Выборгский район
21.08 — Калининский район
25.08 — Кировский район
26.08 — Колпино
28.08 — Красногвардейский район
01.09 — Красносельский район
02.09 — Кронштадт
04.09 — Курортный район
08.09 — Московский район
09.09 — Невский район
11.09 — Петроградский район
15.09 — Петродворцовый район
16.09 — Приморский район
18.09 — Пушкинский район
22.09 — Фрунзенский район
23.09 — Центральный район

Памятка «Как читать Правила Землепользования и Застройки» на сайте Комитета по Градостроительству и Архитектуре.

Подробнее.

Центр экспертиз ЭКОМ:

1. Предложения ЭКОМ по корректировке проекта ПЗЗ. Подробнее
2. Аналитическая статья по проекту «Правил землепользования и застройки» (2008), вынесенному на публичные слушания. Подробнее



Ряд материалов, посвященных общественным слушаниям по проекту ПЗЗ, специфике понимания ПЗЗ и практическим рекомендациям по написанию поправок

Петербургская рулетка
Правила землепользования и застройки: инструкция по применению

Через неделю — 14 августа во всех районах города начинаются общественные слушания по проекту важнейшего градостроительного документа: Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Которые определяют, что, где и с какими параметрами можно строить.
По словам руководителя 1-й мастерской Бюро генерального плана Бориса Николащенко, ПЗЗ даже более важны для граждан, чем генплан, поскольку генплан — это стратегический документ, «картина, нарисованная крупными мазками», а правила рисуют облик города — что будет создаваться или трансформироваться в той или иной его части. И в этом смысле, считает Николащенко, ПЗЗ в большей степени, чем генплан, отвечают на вопросы жителей, которые они обычно задают.
Обжалованию не подлежит
Действительно, если не знать эти правила, то и выбор места жительства в Петербурге, и инвестиции в недвижимость превращаются в «русскую рулетку»: повезет — не повезет. Купил квартиру — а рядом начинают воздвигать небоскреб или торгово-развлекательный комплекс на месте сквера… В общем, это не тот случай, когда во многом знании много печали. Совсем наоборот: печаль может стать следствием незнания.
Слушания проводятся в целом по каждому району — для жителей всех включенных в него муниципальных образований. Затем до 14 октября должны быть подведены итоги районных слушаний и обобщены замечания. После этого проект вместе с протоколами слушаний будет направлен в Законодательное собрание, где депутаты рассмотрят его в трех чтениях (возможно — с промежуточными депутатскими слушаниями) и внесут какие-то поправки. Затем — подписание губернатором, публикация и вступление в силу..
Это — процедура. Теперь — суть.
До сих пор — даже и после принятия нового Генерального плана — город жил по так называемым ВРЗ, временным регламентам застройки, вокруг которых кипели страсти на публичных слушаниях (а потом они нередко кипели вокруг строящихся в соответствии с ВРЗ объектов). Необходимо понять: после того, как ПЗЗ будут приняты и утверждены законом Петербурга, никаких публичных слушаний по обсуждению высотных параметров и функциональному (территориальному) зонированию кварталов, включая соотношение жилой и нежилой застройки, обеспеченности зелеными насаждениями, количеству парковок в пересчете на жителей и метраж и так далее НЕ БУДЕТ.
После утверждения ПЗЗ слушания, где у граждан есть возможность высказать свои замечания и предложения, будут проводиться только по трем вопросам. Во-первых, при утверждении проекта планировки и межевания территории, выполненного в строгом соответствии с ПЗЗ. Во-вторых, в ситуации, когда застройщик хочет отклониться (как правило, в большую сторону) от предельно допустимых параметров застройки соответствующей территории. В-третьих, при решении вопроса о так называемом «условно разрешенном виде использования» земельного участка или объекта капитального строительства.
Подробнее об этом — чуть ниже, а пока отметим, что решение по этим вопросам, пусть и с учетом результатов слушаний, будет принимать правительство города, без всякого внесения поправки в закон, которым утверждаются ПЗЗ. А посему — гражданам надо максимально серьезно отнестись к тем параметрам, которые предлагаются в проекте ПЗЗ. Потом что-то исправить будет крайне сложно. Если вообще возможно.
Мелом расчерчен асфальт на квадратики…
Впрочем, чтобы именно так и отнестись к проекту ПЗЗ, гражданам для начала надо понять, что, собственно, выносится на обсуждение. А с этим есть большие проблемы…
Для знакомства с проектом у граждан есть два пути. Первый: посетить градостроительные экспозиции, которые должны быть выставлены во всех муниципалитетах. Второй: выйти в интернете на сайт Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА) http://www.kgainfo.spb.ru, выбрать пункт «Проекты нормативно-правовых актов», а затем во всплывающем меню — пункт «Проект правил землепользования и застройки (редакция 2008 г.)». Откроются ссылки на текстовые и графические разделы проекта, которые в бумажном виде должны быть представлены на градостроительных экспозициях.
Текстовый раздел состоит из двух частей: общей и территориальной. В общей содержатся основные понятия, определения, общие правила использования и застройки земельных участков, порядок выдачи разрешений и порядок проведения публичных слушаний по проекту ПЗЗ.
В территориальной части самое существенное — это перечень видов разрешенного использования земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства по так называемым «территориальным зонам».
Что это за зоны и как их найти? Точнее, как понять, к какой зоне относится интересующий гражданина квартал — как правило, тот, в котором он живет? Для этого надо обратиться к графическому разделу и найти «Приложение 3».
В первую очередь оно содержит так называемую раскладку. В ней вся территория Петербурга разбита на 224 квадрата, и нетрудно найти квадрат, к которому относится ваш квартал (квадрат может охватывать немалую часть территории вашего района).
После этого (для бумажной экспозиции) надо найти карту, где этот квадрат показан в более крупном масштабе, а в интернете надо просто щелкнуть мышью по этому квадрату, и он откроется в увеличенном виде.
Вы увидите схему территории (которая уже легко соотносится с привычной картой района), где расставлены буквенно-цифровые обозначения (например, «ТЗЖД2», или «ТР2», или «ТД1_2»). Это и есть условные обозначения территориальных зон. На отдельном листе приведена расшифровка этих обозначений. Скажем, «ТЗЖД2» — это зона застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенная за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, а также инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны (наиболее характерная для районов новой застройки). А «ТР2» — зона зеленых насаждений общего и ограниченного пользования. И так далее.
На этих же картах более мелким шрифтом написаны четырехзначные номера кварталов, например «2202». Они будут нужны, если понадобится писать предложения по результатам слушаний — с отсылкой к номеру квартала.
Теперь, располагая обозначением вашей зоны, можно обращаться к текстовому разделу. Надо найти там параграф, где описаны виды разрешенного и условно разрешенного использования. И вы узнаете, что можно размещать на этой территории без дополнительных разрешений, а что («условно разрешенное использование») потребует отдельного обсуждения на публичных слушаниях, и каковы параметры (высота, плотность и так далее) возможного строительства.
Если это вас устраивает и соответствует вашим представлениям о территории, на которой вы живете, — хорошо, если не устраивает — можно предложить это поменять во время слушаний по проекту ПЗЗ. Как это сделать, мы расскажем позднее.
Не менее важны границы территориальных зон, особенно если они проходят внутри квартала. Стоит также обратить внимание на то, к какой зоне отнесен ваш любимый парк, какие виды использования предписаны для него. А то как бы потом не выяснилось, что его можно застраивать.
Есть одна у застройщика мечта — высота
А как же с высотой строительства? — спросит читатель. Надо найти «Приложение 2», где тоже будет раскладка (номера карт — такие же, как в Приложении 3), и найти подробную карту вашей территории. На ней каждому участку будут сопоставлены высотные параметры.
В большинстве случаев эти параметры записаны в виде последовательности из четырех (А/Б/В/Г) или двух (А/Б) цифр. Это предельные высоты фоновой и доминантной застройки в метрах. Соответствующие обозначения расшифрованы во второй части текстового раздела. Таким образом вы можете понять, здания какой высоты разрешено будет строить на вашей территории. И, соответственно, если эти лимиты вас не устраивают — предложить на слушаниях их изменить.
С предельной высотностью, впрочем, связаны два очень существенных обстоятельства.
Первое: сейчас эти параметры собираются менять — в КГА работают над соответствующими изменениями. И, по словам Бориса Николащенко, на слушаниях будут говорить не только о том, что заложено в проект ПЗЗ и утверждено постановлением городского правительства № 1731, но и о тех возможных модификациях, которые будут внесены.
Второе: редакция не раз рассказывала о запутанной ситуации с новым высотным регламентом, который городское правительство утвердило указанным постановлением № 1731. Он опубликован — но лишь в малой части, потому что карты, определяющие предельную высотность, не приведены. Председатель КГА Александр Викторов недавно заявил нашей газете, что новые высотные параметры все равно действуют. Но теперь выясняется, что Городская прокуратура иного мнения.
С птичьего на русский
«Рассматриваемый правовой документ не является самостоятельным нормативным правовым актом в сфере градостроительства и не подлежит применению до утверждения правил землепользования и застройки», — констатирует начальник отдела горпрокуратуры по надзору за исполнением законов в сфере экономики и охраны природы Е. М. Бухарина в ответ на заявление Людмилы Семыкиной о проверке законности применения постановления № 1731.
Из чего однозначно следует: старый высотный регламент отменен, а новый применять нельзя. И если до утверждения ПЗЗ городская администрация согласует строительство какого-нибудь небоскреба (о чем мы узнаем только постфактум) — ни один суд потом не отменит решение о строительстве. И скажет, что все законно. А мнение Александра Викторова сочтет частным, не имеющим отношения к делу…
Казалось бы, в преддверии общественного обсуждения такого сложнейшего и важнейшего документа, как проект ПЗЗ, чиновники КГА должны, что называется, не вылезать из телевизора и не сходить с газетных страниц, объясняя гражданам простыми словами суть проекта и переводя его с птичьего языка на русский. Растолковывая, как следует понимать те или иные нормы, что они означают для граждан и так далее.
Увы: вместо этого — глухая стена. В приемных руководителей КГА отказываются соединять журналистов с начальством, отсылая к пресс-службе, а пресс-служба советует договариваться с руководством самостоятельно. Те чиновники КГА (более низкого уровня), до которых удается дозвониться, говорят, что могут объяснить суть проекта ПЗЗ, но им нужна санкция руководства… и далее по замкнутому кругу. «А что вы волнуетесь? — гражданам все объяснят на слушаниях», — удивляются в пресс-службе КГА…
Вообще-то им надо объяснить это ДО слушаний — если, конечно, целью чиновников является проведение настоящих, а не декоративных обсуждений проекта ПЗЗ. Но если целью является превращение слушаний в профанацию — тогда чиновники делают все правильно.

Борис ВИШНЕВСКИЙ
Новая газета



ЗЕМЛЯ ПО КУРСУ
Правила игры для тех, кто намерен принять участие в обсуждении ПЗЗ

Делайте ваши ставки
Сперва о формальностях. Проведение слушаний определено городским законом от 20.07.2006 № 400-61 «О порядке организации и поведения публичных слушаний и информирования населения при осуществлении градостроительной деятельности в Петербурге».
По их результатам составляется протокол, который должен содержать в том числе краткое изложение обоснованных предложений и замечаний участников обсуждения. Свои замечания вы можете предложить на слушаниях в любом районе.
Конечно, главный вопрос — что и как можно предложить?
Первое. Можно внести поправки, которые касаются изменения списков разрешенных и условно разрешенных видов использования земельных участков в отдельных территориальных зонах и подзонах (исключение каких-либо видов использования земельных участков или, наоборот, дополнение). Для каждой зоны эти перечни сформулированы в текстовой части проекта ПЗЗ (Приложение 2). Внося предложения, можно ссылаться на создающие неудобства для граждан примеры существующих зданий и сооружений.
Например, как себя вести, если вы не хотите, чтобы на вашей территории было разрешено строительство подземных гаражей? Предположим, вы живете в центре города, на территории зоны Т3ЖД1. На ней, согласно проекту, этот вид использования разрешен. Что делать?
Можно решить задачу глобально: предложить по всему городу сделать в этой зоне данный вид использования «условно разрешенным». Тогда везде, где захотят построить такие гаражи, придется провести публичные слушания и учесть мнение жителей. Но это сложный путь, и вряд ли предложение будет принято. Проще предложить выделить там, где вы живете, новую зону — условно говоря, Т3ЖД4, и отнести вашу территорию к ней. А для этой зоны в текстовой части ПЗЗ (то же Приложение 2) установить те же виды использования, что и для Т3ЖД1, но с одним изменением: разрешено будет только строительство многоэтажных гаражей, а подземных — запрещено.
Второе. Предложения об уточнении описания видов использования земельных участков, если они определены слишком широко или двусмысленно, или даже предложения о введении новых видов использования. Например, можно предложить ввести новый вид использования подземных пространств и запретить его в соответствующих зонах или подзонах
Третье. Предложения об изменении предельных параметров использования земельных участков для той или иной зоны или подзоны, например минимальной доли озеленения территории земельных участков (список предельных параметров приведен в главе 2 второй части ПЗЗ). В частности, можно изменить предельные высоты. Сейчас для каждой территориальной зоны они установлены во второй части ПЗЗ и приведены на отдельной карте.
Четвертое. Перевод конкретного участка в другую зону или изменение границ зоны. Например, можно сделать предложение сократить зону, где предусмотрена жилая или общественно-деловая застройка, и соответственно увеличить зону, где предполагаются зеленые насаждения. Можно сменить тип зоны: так, в проекте ПЗЗ в центре города нередко предлагают ввести зону Т3ЖД3, допускающую в исторических районах не только среднеэтажную, но и многоэтажную жилую застройку». Если граждане хотят ограничиться только среднеэтажной застройкой, не желая возможного появления многоэтажек — надо предлагать для своего квартала зону Т3ЖД1.
Пятое. Предложить выделить новую подзону внутри существующей зоны. Напомним, что подзона по Градостроительному кодексу — это территория, где допускается тот же набор «видов разрешенного использования» земельных участков, что и в основной зоне, но установлены другие параметры высоты, плотности застройки и так далее. Вот и предложите в нужном месте подзону — с другой высотой или плотностью, которую вы считаете нужной.
Шестое. Предложить изменения границ специальных зон — например, историко-культурного наследия и так далее (эти зоны приведены в Приложении 4 к проекту ПЗЗ). Это важно, чтобы сохранить ценимые вами, но не попавшие в соответствующие границы памятники.
Седьмое. Изменение допустимой высоты зданий. Если то, что записано в проекте и указано на отдельной карте, вас не устраивает, можно предложить выделить на интересующем вас месте подзону с той максимальной высотой, которую вы считаете обоснованной. А можно и попробовать изменить указанные на карте предельные высотные параметры.
Здесь, впрочем, есть одна сложность. Предельные высоты (по сути — новый высотный регламент), как рассказывал «Новой» руководитель 1-й мастерской Бюро генплана и один из разработчиков ПЗЗ Борис Николащенко, сейчас собираются менять и обсуждать с гражданами на слушаниях уже скорректированные по результатам специального компьютерного 3D-моделирования параметры. Но с заседания Градостроительного совета в минувшую пятницу этот вопрос был снят — из-за неготовности. А слушания, как уже сказано, начинаются. Что будут обсуждать? Может быть, как считает сопредседатель ВООПИиК Александр Марголис, честнее было бы перенести слушания — до тех пор, пока все не будет готово?
Сражения районного масштаба
Какие изменения высоты предлагать — вопрос, что называется, интересный. По мнению экспертов ЭКОМ, можно опираться на результаты инженерно-геологических изысканий или потребовать их проведения для кварталов со сложной геологической обстановкой. Можно опереться на данные «визуальной экспертизы», или «эстетической экспертизы» — ее результаты по каждой высотке будут размещаться на сайте КГА.
Естественно, ваши предложения должны быть обоснованы, однако это не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Документ готовился впопыхах, поэтому вполне вероятно, что, изучая внимательно свой район, который хорошо знаете, вы обнаружите элементарные ошибки и внутренние противоречия документа. Указывать адрес поправки лучше по 4-значному номеру квартала, который вас интересует (эти номера приведены на карте). Но, в принципе, можно обозначать территорию, для которой вы формулируете предложения, и границами улиц.
Ваши замечания следует представить не позднее четырех дней после слушаний в администрацию района, адресовав их на имя главы района для комиссии по землепользованию и застройке. И потом проверить, вошли ли они в протокол. Иначе в случае чего вы ничего потом чиновникам не докажете. И ничто не помешает им сказать, что крику, мол, на слушаниях было много, а предложений и замечаний не поступило. Или поступили только предложения, которые ничего принципиально не меняют. Отметим, что по закону протокол должен быть окончательно подписан в течение семи дней после слушаний, а затем доступен для публичного ознакомления, то есть любой заинтересованный житель имеет право с ним ознакомиться.
Далее, не позднее чем через 15 дней после слушаний районная комиссия по землепользованию и застройке (проведение слушаний возлагается на нее) на основании протокола и представленных письменных предложений готовит заключение о результатах слушаний. Заключения от всех районов собираются и обсуждаются на заседании комиссии по землепользованию и застройке Петербурга, после чего утверждаются ее председателем. Все они должны быть официально опубликованы и размещены на сайте КГА или комиссии по землепользованию и застройке. Затем городское правительство «с учетом протокола и заключения о результатах публичных слушаний» принимает решение об утверждении проекта ПЗЗ или направлении его на доработку. В случае, если оно его утверждает, проект закона поступает в Законодательное собрание.
Так что надо внимательно изучить и текстовую, и графическую части ПЗЗ, сформулировать предложения и… настаивать на своем. Задача это нелегкая. Но если опустить руки и ничего не делать — тогда уж точно не удастся защитить свои интересы.
Борис ВИШНЕВСКИЙ
Новая Газета




Что такое ПЗЗ и что с ним делать, а что нет?

Итак, 14 августа стартует общественное обсуждение Правил Землепользования и Застройки Санкт-Петербурга. Как уже было неоднократно отмечено, в том числе, по словам руководителя 1-й мастерской Бюро генерального плана Бориса Николащенко, ПЗЗ даже более важны для граждан, чем генплан, поскольку генплан — это стратегический документ, «картина, нарисованная крупными мазками», а правила рисуют облик города — что будет создаваться или трансформироваться в той или иной его части. И в этом смысле, считает Николащенко, ПЗЗ в большей степени, чем генплан, отвечают на вопросы жителей, которые они обычно задают.
Как объяснил вице-губернатор А. Вахмистров, любой человек, любое юридическое лицо, государственная, общественная или коммерческая организация, которое пожелает высказать предложения и замечания к проекту правил может сделать это в один из дней слушаний, в любом из районов. Все предложения и замечания будут фиксироваться видео- и аудиоматериалами, приветствуются и традиционные для общественных слушаний письменная форма подачи предложений или замечаний. «Мы ждем в этой связи не столько критики, сколько предложений. Подавать поправки к проекту ПЗЗ можно и нужно», — подчеркнул А.Вахмистров, пояснив, что от конструктивного настроя граждан зависит очень многое. «ПЗЗ должен стать документом общественного согласия», — заявил вице-губернатор (http://asninfo.ru/content/view/9039/41/).
В связи с этим актуально исследовать вопрос о том, действительно ли граждане могут сделать предложения по внесению изменений в проект правил, которые будут не только рассмотрены, но и приняты.

У граждан, критически изучающих проект правил, может возникнуть потребность внести свои предложения по их улучшению. Эти предложения можно разделить на 2 принципиальные группы:
– предложения по улучшению Правил в целом, т.е. их общей части, по введению дополнительных параметров, включенных в регламенты территориальных зон, по значениям этих параметров и т.д.;
– предложения по изменению отдельных параметров градостроительного регламента локально конкретной территории, на которой находятся объекты недвижимого имущества тех, кто выступает интересантами таких изменений.

Остановимся на рассмотрении второй группы.
Анализ проекта Правил заставляет сделать заключение о том, вероятность такой возможности крайне низка. И дело здесь не в чей-либо персональной недоброй воли, а в конструкции самих Правил, которые объективно делают это практически невозможным. Конструкция проекта Правил не предусматривает возможности внесения поправок по частным замечаниям. Положим, Вы, знакомясь с проектом Правил, обнаружили, что Ваша недвижимость расположена в определенной территориальной зоне или подзоне. Возможности строительства и использования недвижимости зависят от градостроительного регламента данной зоны, включающего: 1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; 2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства; 3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. (п.6 ст. 30 Градостроительного Кодекса)
Вы можете обнаружить свое согласие или не согласие с Правилами только по пунктам 1 и 2, так как ограничения, устанавливаемые в соответствии с законом (п.3), устанавливаются именно в соответствии с законом и, следовательно не обсуждаются.

Итак, Вы находите необходимым возразить устанавливаемым для Вашей территории градостроительным регламентам в части какого-то конкретного параметра. Предлагаете его пересмотреть в части этого параметра. Рассмотрим, возможно ли в принципе удовлетворить Ваше требование, даже признав его правомерность, разумность, рациональность, справедливость и искренне желая восстановить эту справедливость.
Следует принять во внимание, что любая территориальная зона или подзона не является уникальной и присущей только какому-то одному участку территории – каждая территориальная зона имеет свое множество участков, которым присвоен ее статус. Согласно проекту ПЗЗ территориальная зона – это не единое пятно на карте города, нечто «разбрызганное» множеством пятен.

Определенной моделью карты территориального зонирования Петербурга является шахматная доска, разделенная на 64 квадрата, половина которых – черные, половина – белые. Всего на такой доске две территориальные зоны – черная и белая, и каждая повторяется в 32-х случаях. В отличие от шахматной доски территория Санкт-Петербурга представлена шестью тысячами выделенных участков территории, между которыми распределены 36 территориальных зон и подзон. Например, на зону Т3ЖД2 отнесена на 266 участка территории. Каждая зона характеризуется собственным комплексом градостроительных регламентов. Если вы добьетесь изменения какого-либо регламента своей территориальной зоны, это означает, что это изменение коснется всех территорий, на которые отнесена эта зона. Если Вы не обладаете каким либо личным инструментом исключительного влияния на лиц, принимающих такое решение, то это возможно лишь в случае, если за эту поправку равномерно выскажутся жители всех территорий этой зоны. Вряд ли стоит рассчитывать на то, что это реально, Скорее приходится ожидать, что жители одной территории потребуют изменения какого-либо параметра в одну сторону, жители другой – в другую.
Иными словами, как-либо изменить регламенты застройки и землепользования, определенные проектом для Вашей территориальной зоны, оставаясь в рамках этой зоны, практически невозможно. Чтобы покинуть жесткие рамки градостроительных регламентов своей территориальной зоны казалось бы можно было бы потребовать перевода своей территории в другую территориальную зону.

Однако следует иметь ввиду, что выбор для это крайне ограничен – территориальное зонирование построено на основании соответствия генеральному плану. Это означает, что в пределах функциональной зоны «3ЖД» генерального плана (зона среднеэтажной и многоэтажной многоквартирной жилой застройки с включением объектов общественно-деловой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием данной зоны) могут быть установлены только территориальные зоны:

Т3ЖД1 – зоны застройки среднеэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторического центра Санкт-Петербурга, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
Т3ЖД2 – зоны застройки многоэтажными многоквартирными жилыми домами, расположенных за пределами территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
Т3ЖД3 – зоны застройки среднеэтажными и многоэтажными многоквартирными жилыми домами на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки и инженерной инфраструктуры, связанных с обслуживанием основной функции данной зоны;
При чем, если Ваша территория находится на территории исторически сложившихся районов города, то выбора у Вас нет – поменять одну территориальную зону на другую невозможно.
Если Вы находитесь вне центра, то Т3ЖД1 можно поменять только на Т3ЖД2 и наоборот. Однако вся практическая разница этой альтернативы лишь в одном параметре – высотности зданий. Это весь выбор. Если же Ваше внимание привлекает иной параметр, то требуемое значение его может не соответствовать ни одной зоне и подзоне вообще.


Реализовать свое желание изменить что-то конкретно в своей территориальной зоне можно разве что формированием новой подзоны (а если дело касается изменения разрешенных и условных видов использования земельного участка, то и зоны). Однако о формировании новых зон и подзон как инструменте коррекции проекта ПЗЗ в части, локально касающейся конкретной территории, не сказано ничего. Но и не сказано и того, что список территориальных зон и подзон является закрытым, и не подлежит расширению. Можно по разному оценивать реальность этой возможности, но это единственный путь внесения в градостроительные регламенты своей территории желаемых Вами показателей.
Павел НИКОНОВ

Эфир на «Эхо Москвы» о проекте ПЗЗ. Участникики: заместитель генерального директора ЗАО «НИПИград» Владимир Аврутин, один из разработчиков Правил землепользования и застройки и Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ.

Ведущая — Н. Костицына
Н. КОСТИЦИНА: Насколько Правила землепользования и застройки более важный даже документ чем Генеральный план? Владимир —
В. АВРУТИН: Ну, я бы не сказал, что они более важны. Просто градостроительный кодекс определил систему документов. Для нашего города вершиной является Генеральный план, дальше Правила землепользования и застройки, и затем документация планировки — проекты планировки и межевания. У каждого из этих документов своя роль правовая и свое место. Но в чем я с Вами готов согласиться, что действительно для жителей города, для инвесторов Правила землепользования и застройки, градостроительные регламенты, которые в них содержатся, являются базой, основой для всех последующих действий — строительных изменений, изменение недвижимости и так далее. В общем, во всей этой цепочке это один из центральных документов регулирования.
Н. КОСТИЦИНА: Владимир Аврутин. Александр Карпов —
А. КАРПОВ: Я согласен с тем, что когда речь идет о том, что будут строить рядом с моим домом, позиция жителя, прогноз ситуации, ПЗЗ — это такой, ключевой документ. Потому что Генплан — это, скорее, для городских властей в данном случае, получается, за исключением некоторых моментов, связанных с транспортом и рекреационными зонами. А вот ПЗЗ — это правила использования земельных участков. Любой дом стоит на земельном участке. Так что, поскольку мы все живем в домах, это для нас очень важно.
Н. КОСТИЦИНА: Насколько мне известно, сейчас выступления жителей города против застройки сквера, против строительства высотки какой-то рядом с их домом, выступления жителей. Ну, скажем так, они более-менее законны — выражение своего общественного несогласия. После принятия Правил землепользования и застройки уже все эти выступления будут считаться незаконными.
А. КАРПОВ: Секундочку, выступления будут всегда считаться законными, потому что у нас все равно есть право...
Н. КОСТИЦИНА: Но это будет уже закон. Изменений уже в этих Правилах землепользования и застройки никаких быть не может.
А. КАРПОВ: Вопрос только в том: против чего и за что люди выступают, когда сталкиваются с очередной застройкой. Правила, они определят предельные параметры этой застройки, в том числе высотность. Ну, скажем так, плотность застройки на квартал, на земельный участок. И, соответственно, они должны ввести эту застройку в какие-то границы. Хотелось бы надеяться, что эти границы будут разумными, тогда соответственно и поводов для протеста, для таких конфликтных ситуаций будет меньше. Но с другой стороны в этом проекте есть подводные камни, о которых мы дальше поговорим, которые, к сожалению, мне кажется, предопределяют будущие конфликты по этому поводу.
Н. КОСТИЦИНА: Обязательно мы об этом поговорим. В любом случае, к Вам, Владимир, как к разработчику, составление вот таких Правил землепользования и застройки — оно предполагает учитывание всех интересов — учитывание интересов и инвесторов, и учитывание интересов жителей города. Мы уже видим, и часто были случаи, когда интересы инвесторов, застройщиков и интересы жителей, они сбиваются в довольно такие резкие выпады друг против друга.
В. АВРУТИН: Конечно. Общественные слушания, публичные слушания в той форме... Можно отдельно обсуждать, насколько эта форма хорошая или плохая, но, тем не менее, это тот способ, которым власть сегодня хочет и предлагает жителям высказать свое мнение, и хочет услышать его. Я хочу обратить внимание всех слушателей на то, что Правила землепользования и застройки — проект правил уже один раз... Он был разработан в 2006 году, и проходил публичные слушания. Потом этот процесс его утверждения остановился в связи с подготовкой поправок в Генеральный план. И если бы не поправки в Генеральный план, то правила были бы уже приняты и в 6-ом году. Так вот тогда они были подготовлены, и были проведены по ним публичные слушания. Так вот хочу сказать, что правила до публичных слушаний и правила после публичных слушаний — это во многом два очень разных документа. Власть на тех публичных слушаниях услышала много здравых и действительно позитивных предложений, пожеланий, и внесла их в проект. Поэтому, поскольку я не только разрабатывал, но и участвовал как в слушаниях, так и в работе всех комиссий, я хочу совершенно ответственно заявить, что нужно обязательно высказываться, нужно давать предложения, поскольку именно на основе этих предложений... так сказать, без них обсуждать нечего. Вот когда они будут, вот когда эти мнения будут сталкиваться, на их основе будет вырабатываться тот консенсус, тот проект, который мы получим в результате.
Н. КОСТИЦИНА: Хорошо. Каков механизм, кратко пройдем. Вот, к примеру, завтра в Адмиралтейском районе стартуют общественные слушания.
В. АВРУТИН: Механизм следующий. На публичных слушаниях представляется проект. Публичные слушания будут проходить в каждом административном районе. Он будет обсуждаться, будут высказываться некие предложения по внесению изменений, дополнений в этот проект.
Н. КОСТИЦИНА: То есть, к примеру, допустим, что люди не согласны, что здесь, на территории сквера, к примеру, вырастет в скором времени какая-то высотка.
В. АВРУТИН: Вы понимаете, это очень важный вопрос Вы задали. Первый фильтр, который будет на рассмотрении этих замечаний и предложений, он будет связан вот с чем — соответствуют ли эти замечания предмету публичных слушаний? Если они не соответствуют предмету слушаний, то, к сожалению, эти предложения не будут дальше рассматриваться на последующих уровнях. Правила не отвечают на вопрос: что будет... Понимаете, мы с самого начала...
Н. КОСТИЦИНА: Так, а что тогда отвечает?
В. АВРУТИН: Они отвечают на вопрос...
Н. КОСТИЦИНА: Если Генплан — это стратегический документ, ПЗЗ — это, ну, не знаю, конкретная уже схема.
А. КАРПОВ: Это конкретная схема, но не масштаба квартала. Это зонирование до квартала или до участка квартала. Правила устанавливают: что в принципе может быть построено в квартале — в первую очередь, какого назначения здания, какой высоты здание и каких габаритов.
В. АВРУТИН: Я хочу обратить внимание — не что будет, а что может быть. Вот это очень важно. Что принципиально может быть.
Н. КОСТИЦИНА: То есть после обсуждений этого еще быть не может?
А. КАРПОВ: После обсуждений, после того, как будет...
Н. КОСТИЦИНА: То есть когда какие-то конструктивные предложения, что не нужен нам здесь, не знаю, бизнес-центр.
А. КАРПОВ: Вот в чем дело. Что такое «здесь»? На слушаниях мы не можем обсуждать здесь — конкретный квартал. Мы можем обсуждать здесь — территориальную зону. Что в этой зоне не должно быть, допустим, бизнес-центров или развлекательных центров, потому что это слишком близка от жилья, и вообще это жилая зона, ее основное назначение — жилье и обслуживание жилья; все, не надо нам здесь шумных развлекательных или спортивных комплексов, которые эту среду разрушают. Вот это может быть разговор. Но надо при этом помнить, что эта зона или подзона — это зона не только для вашего квартала, но и для многих кварталов в городе. Вот здесь нужно принимать во внимание не только свои какие-то частные интересы, но и интересы города в целом. То, о чем Владимир Длорович говорит, — это вопрос формулировок. Если нельзя предложить запрет на строительство здесь, то этот запрет можно обернуть в такую формулировку — давайте введем новую подзону с какими-то новыми видами использования этих самых земельных участков, с какими-то новыми параметрами.
В. АВРУТИН: Я хочу сказать. Очень любопытная тема. Я об этом примере рассказываю на своих встречах. О том, что несколько раз уже в нашем городе прошли публичные слушания по таким большим документам — два раза мы обсуждали Генплан, к Генплану поправки, и один — правила. Так вот с каждыми следующими слушаниями аудитория несколько меняется. На последних слушаниях стали приходить не только жители, но очень много появилось юристов, представляющих интересы жителей, групп жителей, которые правильно, четко, юридически корректно формулируют их предложения. Понятно, что жители или инвесторы, они что-то хотят. И это нормально. Но очень важно облечь это в ту форму, которая точно впишется в этот предмет обсуждения с тем, чтобы и власти, никто не могу потом сказать: этот вопрос к нам не относится. Это очень важно, чтобы были правильно сформулированы предложения. Вот то, о чем как раз и шла речь.
А. КАРПОВ: На самом деле практически любое предложение жителей, кроме, не знаю, цвета скамеек и формы дверных ручек, практически все можно облечь в те формулировки, которые входят в предмет слушаний. Но для этого нужно немножко поработать с исходными предложениями и с их формулировками.
Н. КОСТИЦИНА: Я напоминаю, что у нас Александр Карпов, директор Центра экспертиз ЭКОМ, которого только что вы слышали, у нас Владимир Аврутин, заместитель генерального директора ЗАО «НИПИград». И вот Вы упомянули о тех самых подводных камнях, которые Вы уже обнаружили в частности в Правилах землепользования и застройки.
А. КАРПОВ: Ну, если говорить о самом документе, то надо понимать что он большой очень, и в нем есть несколько частей — это основная часть, которая описывает термины, понятия, процедуры, ограничения, такие, общие вещи. Это текстовая часть. Соответственно, с ней нужно работать как с юридическим текстом. То есть она должна соответствовать всем требованиям закона. Потому что ПЗЗ будет приниматься как закон. В этом отношении я бы, например, рекомендовал всем внимательно прочитать раздел касающийся проведения дальнейших публичных слушаний, потому что он включен в ПЗЗ. Я бы рекомендовал всем внимательно прочитать разделы, касающиеся проведения историко-культурной экспертизы, потому что это тоже включено, во всяком случае, упоминается в ПЗЗ. И, возможно, эти процедуры нуждаются в уточнении, корректировке и так далее. То есть вот одна часть — текстовая. А, кроме того, есть картографическая часть. И картографическая часть тоже у нас разбита на несколько карт. У нас отдельно идет территориальное зонирование, где описаны границы зон, и, соответственно, для каждой зоны там уже дальше определяются возможности использования земельных участков в этой зоне.
Н. КОСТИЦИНА: То есть опять подо что-то?
А. КАРПОВ: Да, подо что-то, под какое-то назначение. Отдельно у нас идет высотный регламент и отдельно ограничения — ограничения по историко-культурным критериям, по санитарно-эпидемиологическим, экологическим и прочим. Вот эти карты, их нужно накладывать друг на друга. Честно говоря, из таких...
Н. КОСТИЦИНА: Мне страшно становится, потому что непосвященному человеку во всем этом не разобраться.
А. КАРПОВ: Конечно, на это требуется время, для того, чтобы с этим разобраться. Но слушания у нас идут почти полтора месяца.
Н. КОСТИЦИНА: Ну, полтора месяца — это по районам. То есть так на каждый район один день.
А. КАРПОВ: Да. Но, в общем, юридических ограничений к тому, чтобы прийти на слушания в нескольких районах или подать свои поправки и замечания в любом районе, юридически таких ограничений нет. То есть на самом деле вполне достаточно времени, даже с учетом отпусков, для того, чтобы в этом разобраться. И, еще раз говорю, когда начинаешь в это вникать не как в общегородскую проблему, а как проблему своего квартала или своего района, то, в общем, через некоторое время все становится просто, понятно.
Н. КОСТИЦИНА: Это все те подводные камни, которые Вы там усмотрели?
А. КАРПОВ: Нет, я бы сказал, что там есть еще некоторые вещи, связанные с тем, что... К сожалению, высотность действительно определяется отдельно от всего остального зонирования. И вот это вот представляет такую вот трудность. У нас есть зона, для которой определены вполне конкретные виды использования — можно строить, допустим, жилые здания, сопутствующие сооружения и так далее, и вдруг на этой зоне появляется возможность строить среднеэтажное или многоэтажное, или высотное строительство, в зависимости от высоты. С этим довольно сложно разобраться. И, в частности, мы всем рекомендуем внимательно смотреть на карту высотного регламента с точки зрения нахождения там таки... как это, «торчков» — отдельных таких маленьких пятнышек с повышенной высотностью на фоне нормальной жилой застройки.
Н. КОСТИЦИНА: То есть вот это опасно — повышенная высотность, да?
А. КАРПОВ: Повышенная высотность, да.
Н. КОСТИЦИНА: Она может и 70, она может быть и 100, она может быть и 300. Почему так получилось, Владимир уважаемый?
В. АВРУТИН: Действительно, карта высотного регулирования, высотного регламента — условное ее название, немножко не так называется — это действительно одна из частей правил. И я абсолютно согласен, что это одна из наиболее проблемных частей правил. Сегодня к этой теме приковано общественное внимание. И не зря. Это облик нашего города. И хочу вам сказать — не так давно был круглый стол в «Росбалте», и там прошла информация о том, что с учетом последнего повышенного общественного внимания к этому Валентина Ивановна дала Комитету по градостроительству с учетом вот этого еще раз посмотреть на тот проект, который был официально внесен на публичные слушания, вот с этой точки зрения — с точки зрения вот этих «торчков», о чем Александр сказал. И действительно сейчас, при подготовке к публичным слушаниям, Комитет и разработчики — это не наша организация делала, это делала государственное учреждение НИиПИ Генплана — они внимательно просматривают это. Я думаю, что те предложения, которые даже поступят от самих разработчиков на публичных слушаниях, они, я думаю, будут благожелательно восприняты собравшимися. Они как раз направлены на, скажем так, не то, что решение, на улучшение тех проблем, о которых Александр говорил. Но еще раз подчеркну, что высотный регламент — это одно из тех составляющих правил, на которое всем нужно обратить внимание.
Н. КОСТИЦИНА: Владимир Аврутин, один из разработчиков Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), зам гендиректора ЗАО «НИПИград», Александр Карпов, я напоминаю, директор Центра экспертиз ЭКОМ. www.echomsk.spb.ru — это адрес сайта в Интернете. Задавайте вопросы. 4403 — номер для ваших СМС-сообщений. Далее. В частности, в тех рецензиях, Александр, которые я нашла, Вас насторожила такая формулировка — фоновая застройка с пометкой «без ограничений». То, на сто тоже необходимо обращать внимание.
А. КАРПОВ: На самом деле этот, наверное, вопрос нужно к Владимиру адресовать. Что такое фоновая застройка с пометкой «без ограничений»? Что такое на карте высотного регламента — я нашел такие цифры как 00? Это вот, что такое?
В. АВРУТИН: Понятно. Значит, если мы говорим об идеологии формирования высотного регламента, то необходимо сказать о следующем. Первое — что высоты регулируются на территории центральной части города и вокруг нее, с тем, чтобы сохранить исторический силуэт города. Вот я хочу с самого начала сказать, опять-таки, вот как бы не ругали представителей власти за это, но в том виде, в котором сейчас, с учетом тех дополнительных предложений, о которых я сказал, будет представляться высотный регламент, то охрана силуэта исторического центра — одна из идеологических составляющих, которая в нем заложена. Мы не хотим повторения «бирж», «монбланов» и так далее. Это первое. Второе... То есть, таким образом, некая зона вокруг центральной части города — высота ее формируется исходя из ограничений силуэта. Второе. Еще в Генеральном плане заложено некое функциональное зонирование, в котором выделены территории малоэтажной застройки, застройки... Соответственно они определяют высоту застройки на этой территории. Также выделены, скажем, территории зеленых насаждений. Соответственно на территории этих зеленых насаждений, там, где не может быть застройки, высота поставлена 0. Соответственно, это территория без застройки. И, наконец, к теме, о которой Вы спросили.
Н. КОСТИЦИНА: Фоновая застройка с пометкой «без ограничений».
В. АВРУТИН: В рамках этого высотного регламента с точки зрения вот этих вот «без ограничений» выделено две группы территорий. Одна — это территории, на которые вообще не распространяются никакие ограничения по высоте, это некие территории в районе Колпино, в Колпинском районе и прилегающих к нему. Это означает, я обращаю внимание, что все равно высота зданий будет определяться по результатам разработки проекта планировки и межевания. Все равно требования по инсоляции никуда не уходят. Все равно грунты не куда не уходят. И все равно конкретные объекты, они будут определяться проектом. Но изначальных законом установленных ограничений для этих территорий нет. Для других территорий, скажем, территории Купчино, территории Юго-запада, ограничения устанавливаются технические. Потому что, скажем, недалеко от них находится аэропорт Пулково. И аэродром оказывает технические ограничения, устанавливает верхнюю планку — 150 метров, 100 метров. То есть именно эти технические, не содержательные. И, кроме того, еще один момент, что в городе предлагается установить некий доминантный кластер. То есть там, где... Мы говорим «центр города». В центре города доминанты — скажем, церкви, храмы и так далее — но вот на территориях периферийной части города градостроители считают, что в неких планировочных узлах необходимо формировать новые доминантные кластеры, новые узлы, там, где не только может быть, он и должна быть новая высотная застройка.
Н. КОСТИЦИНА: Эти узлы, возвращаясь к тому, что Вы сказали, не должны портить панораму исторического Петербурга.
В. АВРУТИН: Естественно. Поэтому они находятся все за той зоной, которая может оказывать воздействие на исторический центр, безусловно.
А. КАРПОВ: Я хочу сразу сказать, что, выслушав все то, что Владимир говорит, надо теперь внимательно смотреть на конкретную карту, потому что там вполне могут содержаться технические ошибки тоже. Например, я вот эту отметку 00 высотную нашел на территории одного из поселков или садоводств в Курортном районе. Она туда случайно попала. Но жителям этого поселка или садоводства будет мало радости узнать, что такая техническая ошибка случилась. Поэтому надо внимательно и критически, но в то же время очень спокойно относиться к этим картам, понимая, что слушания для того и делаются, чтобы мы выловили все ошибки, разногласия, противоречия, которые здесь есть.
В. АВРУТИН: Можно я еще добавлю. Хочу сказать, поддержать, что злого умысла здесь не ищите. Не ищите подвоха. Нет злого умысла. Слушания, в том числе, затем и проводятся, — территория города огромная, — чтобы каждый, в каждом районе, чтобы внимательно жители, инвесторы, у которых есть свой интерес, собственники участка, чтоб все внимательно на это посмотрели, чтобы потом, когда это все закончится, будет принято законом, не говорили: ах, а мы упустили. Вот сейчас то время — самое важное время, на которое надо всем — в конце августа в начале сентября — всем посмотреть, и если вы увидите что-то, подать свои предложения.
Н. КОСТИЦИНА: Владимир Аврутин. Скажите, пожалуйста, то, что Вы смотрели, Александр, в ПЗЗ учтена плотность застройки? Тоже не маловажный, кроме высотности, момент.
А. КАРПОВ: С моей точки зрения, она учтена не прямым образом. Мне кажется, что это неправильно, идеологически неправильный подход, хотя, наверное, у градостроителей профессионалов есть своя точка зрения.
Н. КОСТИЦИНА: Почему?
А. КАРПОВ: Дело в том, что плотность... Что такое плотность? Это плотность использования земельного участка. То есть, сколько мы квадратных метров построим, соответственно, в зависимости от этого, сколько электроэнергии надо подавать, сколько машин будет приезжать, сколько людей будет работать, сколько мусора надо вывозить и так далее, и так далее. То есть это все параметры...
Н. КОСТИЦИНА: То есть, иными словами, жилой дом, где, допустим, 50 человек или жилой дом, где 500 человек.
А. КАРПОВ: Или 5 тысяч человек. И все это может быть поставлено на один и тот же земельный участок, я подчеркиваю. Соответственно, такой дом, где будет 5 тысяч человек на месте 50, он будет оказывать не пропорционально большое воздействие на окружающую инфраструктуру. Фактически, он будет выдавливать свою жилую функцию, свои функции на соседние участки. Что мы видим, на самом деле, на некоторых примерах в центральных районах, когда для того, чтобы впихнуть нормативное количество машиномест, не хватает территории, и начинают заключать какие-то договора, иногда липовые, с соседними земельными участками, чтобы там разместить свои машины, и так далее. Вот это все очень большая проблема, в первую очередь, для центральных районов. С моей точки зрения, нужно было бы определить параметры плотности застройки прямо в виде коэффициента использования земельного участка. Но вот это сделано немножко по-другому — через количество машиномест и количество зеленых насаждений.
Н. КОСТИЦИНА: Давайте сейчас точку поставим, запятую, вернее. После 33 вернемся.
НОВОСТИ
Н. КОСТИЦИНА: Ну что ж, а мы продолжаем разговор о Правилах землепользования и застройки, который стартует завтра в Петербурге. Рассмотрение этого документа долгое время все уже ожидали, поскольку он должен расставить — этот документ — многие точки над i. Завтра стартует в Адмиралтейском, а далее по всем районам. 23-го — это в Центральном районе будут проходить общественные слушания. И вот по поводу, в частности, плотности застройки, то, на чем я прервала Вас перед новостями. Александр Карпов —
А. КАРПОВ: Надо обратить внимание всем, кто будет принимать внимание в обсуждении, что все-таки плотность регулируется. Для каждой зоны и подзоны задано минимальное количество машиномест для каждого вида использования, и минимальный процент озеленения. Но при этом надо понимать, что, допустим, машиноместа могут быть загнаны под землю, как это сейчас обычно делается, а озеленение может располагаться не обязательно на поверхности земли, так сказать, но и в виде каких-нибудь клумб в горшочках, скажем так. И поэтому вот застройщик, который хочет, естественно, получить максимальное количество квадратных метров чего угодно в своем земельном участке, он всегда находит способы, что запихать эти квадратные метры на земельный участок. Но это, подчеркиваю, оборачивается дополнительной нагрузкой на всю окружающую инфраструктуру — улицы, электроэнергия, водоснабжение, канализация и доставка продуктов, вывоз мусора.
Н. КОСТИЦИНА: То есть благодаря общественным слушаниям можно в какой-то степени умерить аппетиты инвестора, в частности при обсуждении Правил землепользования и застройки. Владимир —
В. АВРУТИН: Ну, конечно. На публичных слушаниях... Еще раз хочу сказать — смысл их в том, чтобы услышать мнения жителей, донести их до власти, и каким-то образом отразить их, откорректировать соответствующие положения правил. Но все-таки хочу сказать, я не совсем согласен с Александром в этой части. Действительно у нас изначально в проекте правил, который был уже один раз на публичных слушаниях, были заложены параметры плотности в прямом как бы смысле. И они вызвали очень оживленную дискуссию. Строители предлагали резко их увеличить, говорили, что они недостаточны, жители — резко уменьшить. В общем, как показала практика, они достаточно аморфные, и они впрямую не отражают реальной ситуации. Именно из-за этого мы перешли на показатели, которые всем гораздо более понятны. Вот Александр сказал, но я еще раз хочу обратить внимание, что в правилах... Вот какая одна из проблем наших кварталов — у нас все кварталы заставлены машинами. Причем машины стоят на газонах, где угодно — все заставлено. И проблема хранения личного автотранспорта, еще с учетом новых программ по ликвидации этих боксовых гаражей и так далее, — это одна из острейших проблем в городе. И поэтому в правилах заложено, что если ты строишь жилой дом, то будь любезен, на территории земельного участка этого дома обеспечь все необходимое количество парковочных мест для этого дома. Александр сказал насчет подземных парковок. Это хорошо в центре. Я сомневаюсь, что на периферийной части города экономически будет целесообразно загонять машины под землю. Это достаточно дорогое удовольствие. Там они могут быть и на открытых площадках, но на территории этого дома. Строишь дом — будь любезен. Территория этого дома не может быть по обрезу фундамента. Она должна в себя включать территорию, необходимую для размещения всех объектов, необходимых для его функционирования. Это очень важное положение, и это новшество этих правил. Я думаю, что это как раз благо — включение в правила этих положений.
А. КАРПОВ: Здесь у меня противоречивые пока соображения, потому что я вижу примеры как одного подхода, так и другого. Конкретно — вот этот вот самый спортивный комплекс, который неоднократно обсуждался, в том числе на «Эхе Москвы», который собираются построить в парке Авиаторов, там застройщик пытается по максимуму использовать всю территорию земельного участка, чуть ли не 90% земельного участка, а все необходимые машиноместа загоняет именно под землю. Вот, считает это рентабельным. В итоге, конечно, нагрузка на окружающий парк повышается очень значительно. С другой стороны пример того, о чем Владимир говорил, на бульваре Крыленко, тоже скандальный случай, насколько я понимаю, застройщик был вынужден обрезать высотность планируемого здания просто потому, что иначе ему не хватало мест для машиномест. То есть на самом деле работает и та, и другая логика. Но если мы говорим о центральных районах, то мы понимаем, что строительство подземных стоянок — это напрямую угроза разрушения соседних зданий. Это очень важный момент. Еще раз хочу обратить внимание, что получается, что через количество машиномест можно регулировать реальную предельную высоту здания. Поэтому все должны понимать, что речь идет в этих Правилах землепользования и застройки именно о механизмах регулирования будущей застройки через придельные параметры.
Н. КОСТИЦИНА: Скажите мне, пожалуйста, Вы, как разработчик, Владимир, ПЗЗ, с Вашей точки зрения, какие положения Правил землепользования и застройки могут вызвать самые яркие, может быть ожесточенные дискуссии?
В. АВРУТИН: Значит, прежде всего, я об этом уже сказал, это высотный регламент. Конечно, не смотря на те положительные веяния, о которых я уже говорил, что они вносятся и будут внесены в правила, и уже часть из них внесено. Конечно, высотный регламент — сегодня общество разогрето и, так сказать, тонус тут достаточно высок.
Н. КОСТИЦИНА: Общество обеспокоено.
В. АВРУТИН: Обеспокоено, согласен с Вами. И причем правильно обеспокоено. Действительно, есть примеры такие, по поводу которых нужно беспокоиться. И этот вопрос будет один из...
Н. КОСТИЦИНА: Высотный регламент.
В. АВРУТИН: Первое. Второе — это соотношение видов разрешенного использования в тех или иных зонах. Допустим, жилые зоны — что может быть в жилых зонах, только жилье или вместе с ним могут быть еще объекты обслуживания, или могут быть еще объекты, скажем, образования, или могут быть объекты науки. То есть вопрос — спектр видов разрешенного использования в тех или иных зонах — конечно, это будет вопросом обсуждения, споров, дискуссий и так далее.
Н. КОСТИЦИНА: Открытые какие-то спортивные площадки или закрытые спортивные клубы.
В. АВРУТИН: Или, могут ли там быть торговые комплексы? Каких размеров? Может быть магазин шаговой доступности, или может быть торговый центр в жилой зоне? Это вопросы, открытые для публичных обсуждений. Наверняка, это будет много острых вопросов и споров на эту тему.
А. КАРПОВ: Тем более что жилые зоны у нас разные на самом деле. То есть это по каждой зоне. С моей точки зрения, еще будут вызывать споры именно границы, ну, не самих зон, потому что границы зон определены в соответствии с Генпланом, а границы кадзон, внутреннее деление такое. Потому что люди иногда с удивлением обнаруживают, как проходит граница внутри квартала или где-нибудь еще.
В. АВРУТИН: Я хочу пример тут привести. В Генеральном плане — это как раз была одна из тем дискуссии вокруг него — были укрупнены функциональные зоны, и была введена зона средней и повышенной этажности жилья. В Правилах застройки, как, в общем, и обещали, разделена зона — то есть, выделена отдельно территория средней этажности (а это здания до 8 этажей включительно) и территория зданий повышенной этажности (это 9 и выше). Эти границы выделены. Вопрос проведения границы — что к чему отнести — конечно, тоже можно обсуждать. Это нормальный предмет обсуждения.
Н. КОСТИЦИНА: Давайте примем пару звонков. Надевайте наушники. Я напоминаю, Владимир Аврутин, Александр Карпов. 327-8251 — номер эфирного телефона. И опять же я напоминаю, извините за тавтологию, что завтра в Петербурге стартуют общественные слушания по Правилам землепользования и застройки, все-таки, как многие эксперты говорят, даже более важному документу, чем Генеральный план. Здравствуйте! Вы в эфире. Представьтесь, пожалуйста. И Ваш вопрос.
СЛУШАТЕЛЬ: Алло! Это Юрий.
Н. КОСТИЦИНА: Да, Юрий. Здравствуйте!
СЛУШАТЕЛЬ: У меня вопрос такого плана. Многие земельные участки имеют так называемый культурно-исторический слой, в частности метро «Ломоносовская». И второй вопрос. Многие участки должны иметь геологические, геофизические обоснования строительства, например, стадион на Народной. Вот что по этому поводу думают?
Н. КОСТИЦИНА: Спасибо. Вот, пожалуйста, конкретные адреса.
В. АВРУТИН: Вот это как раз та тема, которую мы вначале затрагивали. Правила землепользования и застройки — это один из документов. После правил, для того чтобы выйти на строительство, необходимо разработать документацию по планировке территории — это проект планировки и межевания — и разработать проектную документацию собственно на строительство объекта. При разработке проекта планировки и при разработке проектной документации требуется в обязательном порядке в соответствии с действующим законодательством полное провидение всех геологических исследований, грунтов и так далее — а может ли быть на этой территории... Помните, мы говорили, что правила — это возможность, это не есть, что будет. Они говорят — что принципиально может быть в той или иной зоне. А вот будет или не будет, для этого необходимо разработать, установить границы земельного участка в проекте межевания, провести необходимые геологические исследования, о чем слушатель говорит в своем вопросе. То есть не все вопросы решаются правилами все-таки. Правила не заменяют собой все. И, конечно, если мы говорим о культурном слое, то есть у нас законодательство по охране объектов культурного наследия — оно есть на федеральном уровне, есть на российском уровне и на уровне Санкт-Петербурга. И наряду с правилами — сейчас есть такое желание — вместе с правилами застройки принять также режим зон охраны объектов культурного наследия, в которых тема охраны культурного слоя прописываются, и процедуры, прописываются очень подробно.
Н. КОСТИЦИНА: 327-8251. И Ваш вопрос. Здравствуйте! Вы в эфире.
СЛУШАТЕЛЬ: Добрый день! Виктория Петровна.
Н. КОСТИЦИНА: Да. Здравствуйте!
СЛУШАТЕЛЬ: Я живу в Адмиралтейском районе. И меня очень смущает — «Первомайскую зарю» убрали отсюда как промышленное предприятие. Кто-нибудь видел, что сейчас там строится? Огромное здание там строится сейчас, которое заслоняет вот это красивейшее здание на Лермонтовском проспекте с башенкой, когда смотришь с 11-ой Красноармейской. И потом еще у меня... ну, это, скорее, не вопрос, а вообще просто возмущение. Как можно было на Лермонтовском проспекте среди таких старинных, красивейших зданий поставить вот это здание налоговой инспекции розово-голубое?!
Н. КОСТИЦИНА: Понятно. Спасибо.
В. АВРУТИН: Завтра как раз первые публичные слушания в Адмиралтейском районе. Приходите, высказывайте свои предложения — конкретные предложения — и по высоте, и по тем необходимым, пуская даже не очень точно сформулированным, предложениям, которые могут быть учтены, чтобы нам дальше не повторять тех ошибок, нелепостей, которые мы на сегодня имеем.
Н. КОСТИЦИНА: Да, Александр.
А. КАРПОВ: Давайте скажем, во сколько завтра слушания.
В. АВРУТИН: В 16:30.
Н. КОСТИЦИНА: В администрации Адмиралтейского района, на Измайловском, да?
В. АВРУТИН: Да.
А. КАРПОВ: Я хочу сказать, что такие вопросы нужно будет переформулировать так, чтобы они соответствовали стилю и риторике, извините, этого документа. То есть нужно посмотреть, а какой высоты строятся здания сейчас, то, о чем слушательница говорила. Сказать, что такая высота является недопустимой. По этому зданию затребовать результаты экспертизы, которую сейчас готовят НИиПИ Генплана. Посмотреть, что по этому поводу эксперты думают. И предложить ограничения, что строить здания такой высоты нельзя. А какой можно, да?
Н. КОСТИЦИНА: Ну, к сожалению, уже если есть градостроительные ошибки, то с ними...
А. КАРПОВ: Вы знаете, тем не менее, надо предлагать ограничения, потому что это... Если мы устанавливаем ограничения для этой зоны, не взирая на так называемые «градостроительные ошибки», то через какое-то время эти градостроительные ошибки будут исправлены.
Н. КОСТИЦИНА: У нас остается минута. Скажите, пожалуйста. Вот пройдут общественные слушания в каждом районе. Что дальше? Результаты этих общественных слушаний — куда? Владимир —
В. АВРУТИН: Результаты этих публичных слушаний по каждому району — будут составлены протоколы заключения. Эти заключения будут направлены в городскую комиссию, которая будет рассматривать каждое отдельное предложение и замечание. По каждому из них будет принято содержательное решение. То есть или отклонение, или включение их, доработка проекта с учетом этих предложений. Затем доработанный проект будет вынесен на рассмотрение правительства. И затем, после одобрения правительства, если нам удастся всем до конца года, это будет внесено в Законодательное собрание. И там будет завершающий цикл обсуждение. И, после обсуждения в Законодательном собрании, документ вступит в силу в качестве закона Санкт-Петербурга.
А. КАРПОВ: Я хочу сказать, что рассмотрение документа в Законодательном собрании тоже будет достаточно длительным, потому что этот закон, он принимается в трех чтениях. И в виду важности этого закона сейчас депутаты обсуждают возможность некоего нулевого чтения, для того чтобы согнать все эти поправки, так сказать. То есть, я думаю, что к концу выкристаллизуется такая, общая позиция, и она будет рассматриваться депутатами ЗакСобрания.
Н. КОСТИЦИНА: Можно очень кратко ответить. А кто входит в эту городскую комиссию, которая будет рассматривать?
В. АВРУТИН: Городскую комиссию возглавляет вице-губернатор Вахмистров, туда входит ряд профильных представителей комитетов администрации, четыре депутата Законодательного собрания, которые предложены, и ряд представителей общественных организаций — Союза архитекторов и так далее. То есть вот такая комиссия.
Н. КОСТИЦИНА: Ну что ж, спасибо большое. Это только начало нашего разговора по публичным слушаниям по проекту Правил землепользования и застройки, которые завтра стартуют в Петербурге, и первая площадка — это Адмиралтейский район. Владимир Аврутин, Александр Карпов были в студии «Эха Петербурга».
Объявления
24 сентября 2022 г.
«Юбилейный», сотый по счету субботний сход в защиту ВНИИБа состоится, как и раньше, в 13.00 !
RSS-подписка
Karpovka.net

Независимое общественное движение «Живой Город»

Независимое общественное движение «Живой Город»