Заключение о результатах публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства
| Петроградский район Санкт-Петербурга | Муниципальное образование «Чкаловское» |
«21» февраля 2010 года.
Место и время проведения обсуждения: Санкт-Петербург, ул. Большая Монетная, д. 17-19, Белый зал Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга, 15.02.2010 в 18.00
Запрашиваемое разрешение: отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента (предельные параметры разрешенного строительства — высота здания 28/33 м, запрашиваемые — 38.9 м) на строительство II очереди жилого дома со встроенным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Грота, дом 1/3, литера Г, код Т3ЖД3.
Адрес земельного участка, применительно к которому запрашивается разрешение: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Грота, дом 1/3, литера Г
Заявитель: ООО Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга»
Перечень поступивших письменных обращений физических и юридических лиц: от Семыкиной Л.В. (№ 104 от 19.02.2010), Ивановой Л.Б. (№ 105 от 19.02.2010), Кирилильчук Т.П. (№ 106 от 19.02.2010), Ким В.Б.(№ 107 от 19.02.2010)
В период публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства с «27» января 2010г. по «20» февраля 2010г. проведено:
Информирование заинтересованных лиц:
Публикация в ежедневной газете «Невское время» № 12 (4517) от 27.01.2010г.
Оповещение правообладателей земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателей объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателей помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение, о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента осуществлено:
29.01.2010 № 39-325/10 – ООО «Петербургтеплоэнерго; 29.01.2010 № 39-325/10 – ООО «Производственное коммерческое предприятие «Яна»; 29.01.2010 № 39-325/10 – СПб ГУ «Жилищное агентство Петроградского района»; 29.01.2010 № 39-325/10 – ОАО «Ленэнерго»,
(дата, исходящий № письма)
а также посредством раскладки информационных сообщений в почтовые ящики домов № 43, литера А по улице Профессора Попова и № 1-3, литера Г по улице Грота и расклейки информационных сообщений в радиусе размещения указанных домов.
Оповещение правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства подверженных риску негативного воздействия, в случае если запрашиваемое отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента может оказать негативное воздействие на окружающую среду, о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента: не проводилось.
Другие способы информирования: размещение информационного сообщения на официальном сайте администрации Петроградского района Санкт-Петербурга.
Обсуждение документации: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Большая Монетная, д. 17-19, Белый зал Администрации Петроградского района Санкт-Петербурга, 15.02.2010 в 18.00
В ходе публичных слушаний по обобщенным материалам могут быть приняты к рассмотрению следующие замечания и предложения:
|
№ п/п |
Замечания и предложения |
|
1. |
Яровинский А.И. Разрешение не предоставлять. Это убожество. Все равно, что «хрущовку» построить в историческом центре города и выдавать за элитное жилье. Это безнравственно, строить такое в центре города. |
|
2. |
Варламов Р.А. Установлен регламент — 28 метров, вдруг застройщик увеличивает регламент на одну треть. Чем вызвано? В чем необходимость? |
|
3. |
Варламов Р.А. Построив первую очередь, вы заслонили от нас вид на Неву, на Каменный остров, т.е. ценность наших квартир снизилась на 20 % сразу. А со второй очередью стоимость еще более упадет. Построив крыло второй очереди дома высотой в 38 метров, вы закроете вид на здания, представляющие культурный и архитектурный интерес — здание Управления вневедомственной охраны и здание реконструируемой усадьбы известнейшего архитектора Санкт-Петербутрга Ильина. С высотностью 28 м. еще можно было согласится, сейчас будет 38 метров и оно нависнет над этими двух, трехэтажными действительно красивыми зданиями. Лично я категорически против высоты предполагаемого к строительству здания, равной 38 метрам. |
|
4. |
Обухова К.Б. Какова высота 1 очереди? В каком году был согласован проект? Высотный регламент в данном квартале – 28/33. На каком основании Вы согласовали 38,9 метров? 640 регламент действовал до 2007 года, после 2007 года действовал 1041 – высоты 39 метров там тоже не было. При разработке Правил землепользования и застройки, Вам не была разрешена высотность в 39 метров, а законодательно принята высотность в квартале – 28/33. Почему необходимо повышать высоту? Архитектурным единством это объяснить нельзя – архитектура здесь отсутствует; следовательно – все делается ради квадратных метров жилой недвижимости. Мое мнение, что это видно, особенно с панорамы Тучкова моста. |
|
5. |
Возжаева Г.Г. В непосредственной близости от предполагаемого к строительству здания, высотой 38,9 располагается котельная ООО «Петербургтеплоэнерго» с высотой дымовой трубы – 36 метров. В случае негативного воздействия дымовой трубы котельной, на здание какие последуют действия? Чьи будут затраты по увеличению высотности трубы котельной? Планируете ли Вы финансировать данные работы? Мы бы не хотели иметь замечания в свой адрес от жильцов планируемого к строительству дома. Вы должны учесть в проекте влияние трубы котельной, которая находится в непосредственной близости от планируемого к строительству здания. |
|
6. |
Семыкина Л.В. В сводном заключении КГА содержится такая фраза: «планируемый к размещению объект – жилой дом со встроенным гаражом-стоянкой предельной высотой 38,9 метров – не окажет негативного влияния на исторически сложившиеся композиционно-средовые характеристики района Песочной набережной. Откуда КГА сделало такой вывод? Вышеуказанные выводы может делать только КГИОП. Данный квартал является ценной исторической средой, в составе которой находятся три выявленных объекта культурного наследия: жилой комплекс, построенный в 30-х годах мастерской очень известного архитектора Левинсона. Предлагаемое строительство объекта надо расценивать как диссонирующее в этом квартале. |
|
7. |
Куренной А.Н. Не надо выдумывать, что все будет плохо: памятники старинные, якобы виды надо сохранить. В проекте все учтено. Я живу в общежитии. Наше общежитие скоро разрушится и всё, ждать больше будет нечего. Хороший проект, скорее бы уже построили и жильцов дома расселили. |
|
8. |
Тараканова Н.В. Что мешает инвестору пойти простым путем и уменьшить высоту здания? |
|
9. |
Иванова Л.Б., Кирилильчук Т.П., Ким В.Б. Высказались за строительство на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Грота, дом 1/3, литера Г, здания в заявленных ООО Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» высотных параметрах. |
|
10. |
Семыкина Л.В. 1) Информационное сообщение В соответствии со ст. 5 Закона публикация информационного сообщения о проведении публичных слушаний по вопросам предоставления специальных разрешений осуществляется, не позднее чем за 20 дней до проведения обсуждения документации. На сайте Администрации Петроградского района http://www.gov.spb.ru/gov/admin/terr/reg_petrograd информационное сообщение вообще не было размещено. Cообщение, опубликованное в газете «Невское время», носит анонимный характер – не указан уполномоченный орган, принявший решение о проведении слушаний. Администрация Петроградского района не уполномочена проводить слушания по вопросам предоставления специальных разрешений. Таким образом, нарушен установленный Законом порядок публикации информационного сообщения. 2) Состав и содержание документации градостроительной экспозиции На градостроительной экспозиции были представлены копии следующих документов (фото экспозиции — Прил.1): 1. Информационного сообщения о проведении слушаний (без указания уполномоченного органа и даты публикации) – 1 л.; 2. Схема планировочной организации ЗУ, схема с указанием основных технико-экономических показателей здания, фото модели проекта, иллюстрации из «Оценки видимости объекта…», фрагмент схемы высотных ограничений из ПЗЗ — 8 л.; 3. Сводного заключения КГА от 29.01.2010 с приложением писем КГИОП и КЭиИО – 9 л.; Копии иных документов, прилагаемых к заявлению в соответствии с приказом КГА № 128 от 07.08.09, самого заявления, не были представлены, как и заключения КУГИ, КЗРиЗ, РА (что не соответствует требованиям Постановления Правительства СПб №684 от 23.06.09). Из материалов экспозиции следует, что заявитель не предоставил в Комиссию по землепользованию и застройке сведения о характеристиках земельного участка, неблагоприятных для застройки, что требуется в соответствии с п.1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ и является основанием для рассмотрения вопроса о предоставлении разрешений. Несоответствие поступивших в Комиссию документов требованиям законодательства само по себе должно было предотвратить направление документации для проведения публичных слушаний. Заключение КГИОП представляется ущербным в связи с тем, что является цитатой описания режима зоны ЗРЗ-2 из закона СПб от 19.02.2009 №820-7 «О границах зон охраны…», не содержит сведений об исторически ценных градоформирующих объектах на прилегающей территории (см. ниже) и о наличии или отсутствии негативного влияния проектируемого объекта на расположенные в непосредственной близости выявленные объекты культурного наследия. Содержание заключения можно расценить, как свидетельство бездействия комитета в отношении охраны памятников. Кроме того, насколько нам известно, использованная форма заключения не утверждена нормативным актом уполномоченного органа. Сводное заключение КГА содержит необоснованный заключениями уполномоченного органа (КГИОП) и экспертной организации (ИТР) вывод о том, что «Планируемый к размещению объект … не окажет негативного влияния на исторически сложившиеся композиционно-средовые характеристики района Песочной набережной» (п.14). В п.13 сводного заключения указано, что « … земельный участок …расположен за пределами зон охраны объектов культурного наследия», что также не основано на сведениях, предоставленных уполномоченным органом. Не были представлены ни свидетельство о праве собственности города Санкт-Петербурга на рассматриваемый земельный участок, содержащее дату и основание возникновения данного права (КУГИ является одним из заявителей), ни копии каких-либо решений о предоставлении земельного участка арендатору. В целом, оцениваем предоставленную информацию как неполную и недостоверную. 3) По существу заявления 1. О границах земельного участка и соответствии его градостроительным регламентам. В соответствии с п. 3.5.1.1. ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА от 21.09.04 N 1592 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции»: При предоставлении земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Согласно Градостроительному кодексу, границы застроенных земельных участков и границы незастроенных земельных участков, в том числе, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, на застроенных территориях устанавливаются путем подготовки проектов межевания (п.2 ст. 43). В соответствии с п.4 той же статьи: Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту. Рассматриваемый земельный участок сформирован в условиях отсутствия утвержденного проекта межевания. Неопределенным является статус прилегающей территории, возникают ограничения использования соседних земельных участков, что может привести к нарушению прав владельцев смежных объектов недвижимости. 2. В территориальной зоне Т3ЖД3 соответствие целого ряда параметров разрешенного строительства градостроительным регламентам устанавливается не для индивидуальных участков, а для базисного квартала (озеленение, машино-места и др.) . В связи с этим, в отсутствии утвержденного проекта планировки возникает неопределенность в вопросе о том, как повлияет изменение параметра высоты объекта на возможность соответствия указанным регламентам остальных земельных участков данного квартала. Считаем рассмотрение вопроса об отклонении от предельных высотных параметров земельного участка в отсутствие проекта планировки и проекта межевания преждевременным и не соответствующим действующему законодательству. 3. Об ограничениях, связанных с охраной культурного наследия. Согласно постановлению Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ЗОНАХ ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»: 11. Режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом следующих требований: а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений; б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений; в) сохранение исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков; г) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде; д) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение размещения рекламы, вывесок, построек и объектов (автостоянок, временных построек, киосков, навесов и т.п.), а также регулирование проведения работ по озеленению; е) обеспечение пожарной безопасности объекта культурного наследия и его защиты от динамических воздействий; ж) сохранение гидрогеологических и экологических условий, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия; з) обеспечение сохранности всех исторически ценных градоформирующих объектов… С учетом того, что закон СПб №820-7 размещение по территории города локальных объектов культурного наследия не учитывает, при принятии градостроительных решений необходимо соблюдать и требования федерального законодательства, имеющего приоритет перед местными нормативными актами. В непосредственной близости к рассматриваемому земельному участку и в прямой визуальной связи расположены: ОКН выявленные: — Усадьба Л.А.Ильина – 1911-1913 гг ., гражд инж. Л.А.Ильин – Песочная наб., 24 — Особняк К.К.Неллиса – 1914 г., инж.-арх. И.К.Стендер – Песочная наб., 22 — Жилой дом Азовско-Донского коммерческого банка – 1914-1916 гг., арх. Ф.И.Лидваль – ул. Проф.Попова, 41. Сам объект, высота которого рассматривается, является частью жилого комплекса, построенного в 1930-х годах по проекту мастерской, возглавляемой выдающимся архитектором Е.А.Левинсоном. Официально историко-культурная значимость комплекса не признана, что не снижает его ценность. Таким образом, градостроительная ткань квартала – ценная, насыщенная историко-архитектурными объектами среда. Единственным диссонирующим элементом является «1-я очередь» жилого дома (Песочная наб., 18, лит.А) – кстати, не соответствующим ни действующим режимам и регламентам, ни действовавшим в период его согласования нормам. Полагаем, что в целях сохранения культурного наследия, недопустимо не только предоставление разрешения на отклонение от разрешенных параметров высотности, но и использование разрешенной регламентом высоты строения. Приемлемой является лишь реконструкция исторического здания, являющегося элементом градостроительного микроансамбля, с сохранением облика и габаритов. 4. Предложения Учитывая, что (ст.13, ч. 1 ПЗЗ): 1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки территории в Санкт-Петербурге (далее — публичные слушания) проводятся в целях: 2. информирования населения Санкт-Петербурга по вопросам землепользования и застройки в Санкт-Петербурге, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений; Предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов капитального строительства, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию, как и владельцам объектов капитального строительства, по поводу которых, испрашивается специальное разрешение. И в свете вышеизложенного, предлагаем районной комиссии выдать рекомендацию «Отклонить заявление о предоставлении специального разрешения». |
Перечень отклоненных (не относящихся к теме слушаний) замечаний и предложений:
|
№ п/п |
Замечания и предложения | Основание для отклонения |
|
1. |
Варламов Р.А. Установлен регламент — 28 метров, вдруг застройщик увеличивает регламент на одну треть. Чем вызвано? В чем необходимость? |
Савенок Е.А. На всей территории квартала действующим в настоящее время Регламентом определены параметры разрешенного строительства — 28 метров для застройки по уличному фронту (для зданий, которые формируют улицу) и 33 метра для внутриквартальной застройки. Рассматриваемое строительство здания является частью внутриквартального блока, поэтому для данного здания Регламентом допустима высотность в 33 метра. Застройщик давно разрабатывает проект, согласования на стадии предпроектных проработок на два здания (первую и вторую очереди) были получены в соответствии с действующим в то время Регламентом еще в 2005 году. Одно здание уже построено и введено в эксплуатацию. В настоящее время застройщик высказывает свои пожелания, и просит в порядке исключения измененить допустимые высотные параметры, чтобы сделать единую высоту для первой и второй очереди зданий. Действующее законодательство позволяет ему выступить с таким предложением. ООО Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» предлагает оставить такую высотность зданий, которая была согласована в 2005 году и по первой и второй очереди. |
|
2. |
Обухова К.Б. Какова высота 1 очереди? В каком году был согласован проект? Высотный регламент в данном квартале – 28/33. На каком основании Вы согласовали 38,9 метров? 640 регламент действовал до 2007 года, после 2007 года действовал 1041 – высоты 39 метров там тоже не было. При разработке Правил землепользования и застройки, Вам не была разрешена высотность в 39 метров, а законодательно принята высотность в квартале – 28/33. Почему необходимо повышать высоту? Архитектурным единством это объяснить нельзя – архитектура здесь отсутствует; следовательно – все делается ради квадратных метров жилой недвижимости. Мое мнение, что это видно, особенно с панорамы Тучкова моста. |
Деревянко В.М. 38,9 В 2005 году. Правила землепользования и застройки были приняты 16.02.2009 года. Рассматриваемая зона по Правилам землепользования и застройки Т3ЖД3, высотные параметры определены как 28/33. Мы действуем в рамках Закона. В 2005 году можно было построить здание высотой 38,9 метров, и мы построили – 1-ю очередь. Раньше было можно строить с такой высотностью, мы получили все необходимые согласования, получили разрешение. Первая очередь была построена по адресу: Песочная набережная, д. 18 с высотностью 38.9 м; и 2-ю очередь,дом по адресу: ул. Грота, д.1/3, литер Г., мы бы хотели построить с той же высотой — 38,9 м, как нам было уже согласовано главным архитектором Санкт-Петербурга Викторовым А.П. Размеры земельного участка и параметры 1-й очереди не позволяют нам уменьшить здания, чтобы не выбиться из архитектурного ансамбля. В связи с ограниченной площадью земельного участка невозможно осуществить застройку, соответствующую ранее полученным градостроительным согласованиям, поскольку предполагаемый к строительству объект является второй очередью уже построенного и введенного в эксплуатацию жилого дома по адресу: Песочная набережная д. 18 с высотностью 38.9 метров. На сегодняшний день для того, чтобы получить разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента (предельные параметры разрешенного строительства — высота здания 28/33 м, запрашиваемые нами — 38.9 м) на строительство в едином архитектурном стиле II очереди жилого дома со встроенным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Грота, дом 1/3, литера Г, необходимо получить необходимые согласования и провести публичные слушания. Конфигурация земельного участка неблагоприятна для застройки. Экономически нецелесообразно освоение данного земельного участка при условии соблюдения градостроительных регламентов. |
|
3. |
Возжаева Г.Г. В непосредственной близости от предполагаемого к строительству здания, высотой 38,9 располагается котельная ООО «Петербургтеплоэнерго» с высотой дымовой трубы – 36 метров. В случае негативного воздействия дымовой трубы котельной, на здание какие последуют действия? Чьи будут затраты по увеличению высотности трубы котельной? Планируете ли Вы финансировать данные работы? Мы бы не хотели иметь замечания в свой адрес от жильцов планируемого к строительству дома. |
Деревянко В.М. Между ООО Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» и ООО «Петербургтеплоэнерго» заключен договор на присоединение, финансировано подключение второй очереди; проведена теплотрасса. ООО «Петербургтеплоэнерго» с 2006 года информировано о второй очереди здания. Что касается трубы, я на данный момент не знаю расстояние и параметры трубы, но всё что будет нужно в рамках законодательства Российской Федерации и Санкт-Петербурга будет сделано. Существуют этапы проектирования, сегодня мы рассматриваем только высоту планируемого к строительству здания. Кузнецов С.А. Проектная документация на строительство здания в установленном законом порядке проходит государственную экспертизу и, по результатам данной экспертизы, застройщику будет выдано положительное или отрицательное экспертное заключение. |
|
4. |
Семыкина Л.В. ВВ сводном заключении КГА содержится такая фраза: «планируемый к размещению объект – жилой дом со встроенным гаражом-стоянкой предельной высотой 38,9 метров – не окажет негативного влияния на исторически сложившиеся композиционно-средовые характеристики района Песочной набережной. Откуда КГА сделало такой вывод? Вышеуказанные выводы может делать только КГИОП. |
Савенок Е.А. На основании представленной заявителем «Оценки видимости объекта нового строительства в контексте существующей и проектируемой окружающей застройки, предлагаемого к размещения по адресу: Санкт-Петербург, улица Грота, дом 1/3, литера Г». Тесленко Л.И. В 2005 году была сделана историко-культурная экспертиза по определению параметров высоты застройки. Были согласованы параметры с высотной отметкой 37,5 метров. |
|
5. |
Тараканова Н.В. Что мешает инвестору пойти простым путем и уменьшить высоту здания? |
Деревянко В.М. Как уже говорилось выше, ООО Агентство недвижимости «Мансарды Петербурга» в соответствии с распоряжением КГА № 3066 от 08.10.2008 разрабатывает проект планировки и проект межевания территории квартала ограниченного Песочной наб., ул. Грота, ул. Профессора Попова, ул. Даля в Петроградском районе Санкт-Петербурга. В соответствии с требованиями КГА, изложенным в «Заключении по документации по планировке территории» № 1-4-76-69/2 от 24.02.09 инвестор должен привести высотные параметры объекта капитального строительства в соответствие с документацией градостроительного зонирования – Правила землепользования и застройки Санкт — Петербурга (Закон Санкт — Петербурга № 29-10 « О правилах землепользования и застройки Санкт — Петербурга», вступивший в силу 16.02.2009). Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга устанавливают для объекта капитального строительства в вышеуказанном квартале высотные ограничения 28/33м., что противоречит всем ранее полученным согласованиям по реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1/3, литера Г., предпроектным предложениям, согласованным КГИОП на основании историко-культурной экспертизы по определению высоты застройки (от 20.10.2005 № 3-6322). Историко-культурная экспертиза выполнена по требованию КГА силами «НИИ СПЕЦПРОЕКТРЕСТАВРАЦИЯ» в 2005 г. Данным экспертным заключением рекомендовало принять максимальную высотную отметку застройки за 37.5 м от уровня дневной поверхности земли до конька здания. Здание, расположенное по адресу Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1/3, литер Г является второй очередью объекта, задуманного как единое архитектурное сооружение. Изменение высотных отметок второй очереди не улучшит внешнее восприятие фактически единого здания, тем более что расположено оно внутри квартала. |
|
6. |
Семыкина Л.В. 1) Информационное сообщение В соответствии со ст. 5 Закона публикация информационного сообщения о проведении публичных слушаний по вопросам предоставления специальных разрешений осуществляется, не позднее чем за 20 дней до проведения обсуждения документации. На сайте Администрации Петроградского района http://www.gov.spb.ru/gov/admin/terr/reg_petrograd информационное сообщение вообще не было размещено. Cообщение, опубликованное в газете «Невское время», носит анонимный характер – не указан уполномоченный орган, принявший решение о проведении слушаний. Администрация Петроградского района не уполномочена проводить слушания по вопросам предоставления специальных разрешений. Таким образом, нарушен установленный Законом порядок публикации информационного сообщения. 2) Состав и содержание документации градостроительной экспозиции На градостроительной экспозиции были представлены копии следующих документов (фото экспозиции — Прил.1): 1. Информационного сообщения о проведении слушаний (без указания уполномоченного органа и даты публикации) – 1 л.; 2. Схема планировочной организации ЗУ, схема с указанием основных технико-экономических показателей здания, фото модели проекта, иллюстрации из «Оценки видимости объекта…», фрагмент схемы высотных ограничений из ПЗЗ — 8 л.; 3. Сводного заключения КГА от 29.01.2010 с приложением писем КГИОП и КЭиИО – 9 л.; Копии иных документов, прилагаемых к заявлению в соответствии с приказом КГА № 128 от 07.08.09, самого заявления, не были представлены, как и заключения КУГИ, КЗРиЗ, РА (что не соответствует требованиям Постановления Правительства СПб №684 от 23.06.09). Из материалов экспозиции следует, что заявитель не предоставил в Комиссию по землепользованию и застройке сведения о характеристиках земельного участка, неблагоприятных для застройки, что требуется в соответствии с п.1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ и является основанием для рассмотрения вопроса о предоставлении разрешений. Несоответствие поступивших в Комиссию документов требованиям законодательства само по себе должно было предотвратить направление документации для проведения публичных слушаний. Заключение КГИОП представляется ущербным в связи с тем, что является цитатой описания режима зоны ЗРЗ-2 из закона СПб от 19.02.2009 №820-7 «О границах зон охраны…», не содержит сведений об исторически ценных градоформирующих объектах на прилегающей территории (см. ниже) и о наличии или отсутствии негативного влияния проектируемого объекта на расположенные в непосредственной близости выявленные объекты культурного наследия. Содержание заключения можно расценить, как свидетельство бездействия комитета в отношении охраны памятников. Кроме того, насколько нам известно, использованная форма заключения не утверждена нормативным актом уполномоченного органа. Сводное заключение КГА содержит необоснованный заключениями уполномоченного органа (КГИОП) и экспертной организации (ИТР) вывод о том, что «Планируемый к размещению объект … не окажет негативного влияния на исторически сложившиеся композиционно-средовые характеристики района Песочной набережной» (п.14). В п.13 сводного заключения указано, что « … земельный участок …расположен за пределами зон охраны объектов культурного наследия», что также не основано на сведениях, предоставленных уполномоченным органом. Не были представлены ни свидетельство о праве собственности города Санкт-Петербурга на рассматриваемый земельный участок, содержащее дату и основание возникновения данного права (КУГИ является одним из заявителей), ни копии каких-либо решений о предоставлении земельного участка арендатору. В целом, оцениваем предоставленную информацию как неполную и недостоверную. 3) По существу заявления 1. О границах земельного участка и соответствии его градостроительным регламентам. В соответствии с п. 3.5.1.1. ПОСТАНОВЛЕНИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА от 21.09.04 N 1592 «Об утверждении Положения о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции»: При предоставлении земельных участков в аренду для проведения изыскательских работ государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Согласно Градостроительному кодексу, границы застроенных земельных участков и границы незастроенных земельных участков, в том числе, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, на застроенных территориях устанавливаются путем подготовки проектов межевания (п.2 ст. 43). В соответствии с п.4 той же статьи: Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту. Рассматриваемый земельный участок сформирован в условиях отсутствия утвержденного проекта межевания. Неопределенным является статус прилегающей территории, возникают ограничения использования соседних земельных участков, что может привести к нарушению прав владельцев смежных объектов недвижимости. 2. В территориальной зоне Т3ЖД3 соответствие целого ряда параметров разрешенного строительства градостроительным регламентам устанавливается не для индивидуальных участков, а для базисного квартала (озеленение, машино-места и др.) . В связи с этим, в отсутствии утвержденного проекта планировки возникает неопределенность в вопросе о том, как повлияет изменение параметра высоты объекта на возможность соответствия указанным регламентам остальных земельных участков данного квартала. Считаем рассмотрение вопроса об отклонении от предельных высотных параметров земельного участка в отсутствие проекта планировки и проекта межевания преждевременным и не соответствующим действующему законодательству. 3. Об ограничениях, связанных с охраной культурного наследия. Согласно постановлению Правительства РФ от 26 апреля 2008 г. N 315 «ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ЗОНАХ ОХРАНЫ ОБЪЕКТОВ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ (ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ) НАРОДОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»: 11. Режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности устанавливаются с учетом следующих требований: а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений; б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений; в) сохранение исторически сложившихся границ земельных участков, в том числе ограничение их изменения при проведении землеустройства, а также разделения земельных участков; г) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде; д) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение размещения рекламы, вывесок, построек и объектов (автостоянок, временных построек, киосков, навесов и т.п.), а также регулирование проведения работ по озеленению; е) обеспечение пожарной безопасности объекта культурного наследия и его защиты от динамических воздействий; ж) сохранение гидрогеологических и экологических условий, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия; з) обеспечение сохранности всех исторически ценных градоформирующих объектов… С учетом того, что закон СПб №820-7 размещение по территории города локальных объектов культурного наследия не учитывает, при принятии градостроительных решений необходимо соблюдать и требования федерального законодательства, имеющего приоритет перед местными нормативными актами. В непосредственной близости к рассматриваемому земельному участку и в прямой визуальной связи расположены: ОКН выявленные: — Усадьба Л.А.Ильина – 1911-1913 гг ., гражд инж. Л.А.Ильин – Песочная наб., 24 — Особняк К.К.Неллиса – 1914 г., инж.-арх. И.К.Стендер – Песочная наб., 22 — Жилой дом Азовско-Донского коммерческого банка – 1914-1916 гг., арх. Ф.И.Лидваль – ул. Проф.Попова, 41. Сам объект, высота которого рассматривается, является частью жилого комплекса, построенного в 1930-х годах по проекту мастерской, возглавляемой выдающимся архитектором Е.А.Левинсоном. Официально историко-культурная значимость комплекса не признана, что не снижает его ценность. Таким образом, градостроительная ткань квартала – ценная, насыщенная историко-архитектурными объектами среда. Единственным диссонирующим элементом является «1-я очередь» жилого дома (Песочная наб., 18, лит.А) – кстати, не соответствующим ни действующим режимам и регламентам, ни действовавшим в период его согласования нормам. Полагаем, что в целях сохранения культурного наследия, недопустимо не только предоставление разрешения на отклонение от разрешенных параметров высотности, но и использование разрешенной регламентом высоты строения. Приемлемой является лишь реконструкция исторического здания, являющегося элементом градостроительного микроансамбля, с сохранением облика и габаритов. 4. Предложения Учитывая, что (ст.13, ч. 1 ПЗЗ): 1. Публичные слушания по вопросам землепользования и застройки территории в Санкт-Петербурге (далее — публичные слушания) проводятся в целях: 2. информирования населения Санкт-Петербурга по вопросам землепользования и застройки в Санкт-Петербурге, реализации права физических и юридических лиц контролировать принятие исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга решений в указанной области и обеспечения права участия граждан в принятии указанных решений; Предотвращения ущерба, который может быть нанесен пользователям и правообладателям объектов капитального строительства, находящихся в непосредственной близости к земельным участкам, на которых планируется осуществить строительство, реконструкцию, как и владельцам объектов капитального строительства, по поводу которых, испрашивается специальное разрешение. И в свете вышеизложенного, предлагаем районной комиссии выдать рекомендацию «Отклонить заявление о предоставлении специального разрешения». |
Деревянко В.М. Информационное сообщение 1. 1. В соответствии со ст. 5 Законом № 400-61 от 05.07.2006, информационное сообщение о проведении публичных слушаний по документации опубликовано в порядке, установленном для официального опубликования нормативных правовых актов СПб. Публикация информационного сообщения, о проведении публичных слушаний, по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента земельного участка осуществлена за счет средств застройщика в 10-дневный срок со дня поступления заявления, в газете «Невское время» от 27.01.2010 . Публикация осуществлена за 20 дней до проведения обсуждения документации. Согласно постановления Правительства от 23.06.2009 № 684, уполномоченным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга., является Комитет по градостроительству и архитектуре. Согласно п.2.3.1. указанного Постановления, уполномоченный орган направляет сведения и заявление в районную комиссию для подготовки информационного сообщения о проведении публичных слушаний. Согласно пункта 2.6 Постановления, Районная комиссия осуществляет проведение публичных слушаний в соответствии с требованиями статьи 39 Градостроительного кодекса РФ. По определении, районная комиссия – это территориальное подразделение Комиссии, на территории которого расположен земельный участок с объектом капитального строительства, в отношении которого запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров. В соответствии с Законом о публичных слушаниях были в установленном порядке проинформированы все заинтересованные лица и ведомства. Об этом есть подтверждение в секторе информации администрации Петроградского р-на. Публикация информационного сообщения о проведении публичных слушаний, в соответствии с законом, была также опубликована в газете «Невское время», с указанием организации экспозиции (фойе Муниципального образования «Чкаловское») даты, места проведения, и инициаторов проведения слушаний и телефонов. В соответствии с «Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения по вопросу о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента земельного участка, утвержденным Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2009 № 480, а также статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, информационное сообщение на официальном сайте администрации Петроградского района Санкт-Петербурга было размещено. Состав и содержание документации градостроительной экспозиции. В Комитет по Градостроительству и архитектуре были представлены все необходимые документы по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Грота, д. 1/3, лит. Г, в Петроградском районе Санкт-Петербурга. В соответствии с п.1 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ и является основанием для рассмотрения вопроса о предоставлении разрешений. 20.01.2010 в КГА проходила комиссия по землепользованию и застройке, где были представлены сведения о характеристиках земельного участка. В состав комиссии входили представители КУГИ, КЗРиЗ, РА и др. Получено заключение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента земельного участка. В комиссию по землепользованию и застройке, где были представлены следующие материалы: 1. Нотариально заверенная копия Устава ООО АН «Мансарды Петербурга» 17 листов. в 2 экз. 2. Письмо Комитета по управлению городским имуществом № 29476/3 от 27.11.2009г. о праве собственности на здание зарегистрированное по адресу : СПб, ул.Грота, дом 1/3 – 1 лист в 2 экз. 3. Ходатайство администрации Петроградского района №3-1587/05 от 21.06.2005 Губернатору Санкт-Петербурга В. И.Матвиенко о предоставлении ООО « АН «Мансарды Петербурга»целевым назначением на инвестиционных условиях земельного участка по адресу: ул.Грота д.1/3 Г, с расселением общежития за счет собственных средств-2 лист. в 2 экз. 4 .Заключение КГА о возможности реконструкции здания от 08.05..2009 № 1-1-23096/5 – 3 лист. в 2 экз. 5. Распоряжение КГА №125-пр от 21.07.2006 « Об утверждении проекта границ земельного участка» — 1 лист в 2 экз. 6. Кадастровый план земельного участка № 78:7:3208в м 1:1000. – 4 лист в2 экз. 7. Распоряжение КГА 3 3002 от 04.09.2009 «О продлении срока подготовки проекта планировки и межевания территории ограниченной Песочной наб., ул. Грота, ул. Проф. Попова, ул.Даля в Петроградском районе Санкт-Петербурга» на 2 лист. в 2 экз. 8. Схема планировочной организации земельного участка – 12 лист. в 2 экз. 9. Пояснительная записка с приложением — 16 лист. В2 экз. 10. Анализ оценки влияния запрашиваемых отклонений на формирование композиционно-средовых характеристик городской среды на основе трёхмерной базовой модели местности Санкт-Петербурга — альбом на 25 лист. в 2 экз. По существу заявления В информационном сообщении о проведении слушаний уполномоченный орган указан согласно вышеразъясненного ответа на вопрос. В пункте 1 ст. 40 Градостроительного • кодекса РФ говорится о том, что правообладатель земельного участка неблагоприятного для застройки, вправе обратится за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Согласно Постановлению Правительства от 23.06.2009 N 684 пункт 2.1. и Приказа КГА от 07.08.2009 № 128 пункт З.2.1., застройщик направил заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства с указанием сведений о характеристиках земельного участка. Застройщик направил заявление с указанием неблагоприятных сведений о характеристиках земельного участка. Комиссия направила запросы в исполнительные органы, в том числе и в КЗРиЗ. КГИОП предоставил заключение в соответствии Законом Санкт-Петербурга от 19.02.2009 № 820-7. Вопрос о представлении свидетельства о праве собственности города Санкт-Петербурга не корректен. Согласно п. 2 ст. 6 Закона от 05.07.2006 № 400-61, на экспозиции документации были представлены: -документация; -пояснительная записка к документации; -копии согласований документации, полученные в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, Санкт – Петербурга (Постановление Правительства от 03.02.2009 № 102, сводное заключение КГА от 16.10.2009); -копия публикации информационного сообщения о проведении публичных слушаний по документации с указанием выходных данных средства массовой информации; -иные информационные и демонстрационные материалы, обеспечивающие полноту и достоверность информирования граждан по обсуждаемой документации (схема земельного участка с технико-экономическими показателями, видовые кадры.) Согласно Постановления Правительства от 23 июня 2009 N 684 уполномоченный орган не обязан предоставлять заключения исполнительных органов. На основании п. 2.3.2. в соответствии с пунктом 2.5. уполномоченный исполнительный орган осуществляет подготовку сводного заключения, которое было в составе документов экспозиции. Так же ссылки на Приказ КГА от 07.08.2009 №128 и Постановление Правительства от 23.06.2009 № 684, в части неполноты представленной документации необоснованы, так как требований о предоставлении перечисленных заключений при проведении общественных слушаниях в приведенной нормативной документации нет. Эскиз Проекта планировки и проекта межевания (Далее — ПТиПМ) согласован с КГА (1 этап Проекта планировки). 2-ой этап Проекта планировки и проекта межевания, где рассчитываются парковочные места, соцкультбыт, озеленение, детские дошкольные учреждения, школы и т.д. находится сейчас в КГА на последнем этапе рассмотрения. Согласовано межевание территории в КЗРиЗ. Получены все согласования из КГИОП, КЗРиЗ, КЭиИО , районной Администрации получены по всему кварталу. Данные слушания проводятся по вопросу предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента земельного участка, и ничего другого мы сейчас не рассматриваем, когда будут слушания по Проекту планировки и проекту межевания квартала, тогда мы и будем смотреть все параметры и расчёты по кварталу. В связи с ограниченной площадью земельного участка и так как объект является второй очередью построенного и введенного в эксплуатацию жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Песочная набережная д. 18 с аналогичной высотностью (38.9). Мы проводим слушания с целью согласования высотных параметров с существующей высотой уже построенного дома. — Охрана историко-культурного наследия Санкт-Петербурга. По заключению КГИОП режима зоны ЗРЗ-2 из закона СПб от 19.02.2009 № 820-7 «О границах зон охраны…», не содержит сведений об исторически ценных градоформирующих объектах на прилегающей территории. Планируемый к размещению объект не окажет негативного влияния на исторически сложившиеся композиционно-средовые характеристики района Песочной набережной» (п.14). В сводном заключении указано, что земельный участок расположен за пределами зон охраны объектов культурного наследия», В пределах рассматриваемого квартала расположены объекты культурного наследия (категория охраны В): 1. Особняк К.К. Неллиса –.(1914, инж.-арх. И.К.Стендлер) — Песочная наб., д.22. Предметом охраны являются: габариты и объемно-пространственное решение здания, его силуэт, капитальные стены, архитектурно-художественное решение всех фасадов; 2. Усадьба Л.А. Ильина , комплекс включающий: особняк (1911 -1913г.г., Гр.инж.Ильин, 1930-е, разрушен, 1997, восстановлен), лицевой флигель (1912, гр.инж. Л.А.Ильин)., садовый флигель (1913, гр.инж.Л.А Ильин), сад (1914-1915), ограду (1914-1915) – Песочная наб., д.24, ул.Даля, д.2. Предметами охраны являются: границы участка, габариты и объемно-пространственное решение построек, капитальные стены, архитектурно-пространственное решение фасадов, каменная ограда, сад. 3. Жилой дом Азовско-Донского коммерческого банка (1914-1916 г., арх.Ф.И.Лидваль) — ул. Проф. Попова, д.41/5, литеры А, Б. Предметами охраны являются: габариты и объемно-пространственное здания и флигеля, капитальные стены, архитектурно-пространственное решение всех фасадов дома, парадных вестибюлей, лестниц, элементы декоративного оформления квартир. Согласно пункта 3.2. Приложение 3 Закона, на территории допускается строительство отдельных зданий, строений, сооружений при условии обеспечения сохранности примыкающих объектов культурного наследия и исторических зданий и сохранения исторически ценных градоформирующих объектов, указанных в приложении № 1 к режимам, в соответствии с заключением государственного органа охраны объектов культурного наследия. Решение по данному вопросу уполномочен принимать компетентный орган. В границы территорий указанных объектов входят парки, скверы и палисадники (категория охраны В). Проектными решениями предусматривается сохранение указанных памятников культуры и дальнейшее их использование в существующих параметрах и функциональном назначении (№№1 и 2 – под УВО РУВД Петроградского района, №3 – жилой дом со встроенными помещениями). — Основные направления развития архитектурно-планировочной и функционально-пространственной структуры территории. Проектом предлагается развитие территории квартала в границах существующих «красных линий», а именно: -сохранение существующих жилых домов со встроенными помещениями; — сохранение памятников культуры и действующих в них учреждений; — реконструкция/новое строительство со сносом существующих общежитий (ул. Грота 1-3, лит.Г и, в перспективе – литера В) с целью размещения жилых домов с полузаглубленной автостоянкой- гаражом. — мероприятия по благоустройству предусматривают реконструкцию существующих проездов, их частичное расширение, организацию гостевых парковочных мест, а также сохранение сквера, являющегося объектом зеленых насаждений общего пользования. В целом проектом предусматривается сохранение существующих высокоствольных посадок деревьев. |
Выводы по результатам публичных слушаний:
Публичные слушания признаны состоявшимися.
Запрашиваемое разрешение: отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части высотного регламента (предельные параметры разрешенного строительства — высота здания 28/33 м, запрашиваемые — 38.9 м) на строительство II очереди жилого дома со встроенным гаражом по адресу: Санкт-Петербург, Петроградский район, ул. Грота, дом 1/3, литера Г, предложено для подготовки рекомендации Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
|
Председатель районной Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга по Петроградскому району |
Гумен С.Г. | |
|
Заместитель председателя районной Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга по Петроградскому району |
Кузнецов С.А. | |
|
Заместитель председателя районной комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга по Петроградскому району,
главный специалист отдела застройки административных районов Санкт-Петербурга Управления застройки города Комитета
по градостроительству и архитектуре |
Савенок Е.А. | |
| Члены районной Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга по Петроградскому району: | Яременко С.В. | |
| Барышникова М.М. | ||
| Калядин О.С. | ||
| Блахин Г.Н. | ||
| Панов Ю.А. | ||
| Приплад М.Ю. | ||
| Бородин В.А. | ||
| Мартинович Н.Л. |
Заключение составила:
ведущий специалист
отдела строительства и землепользования
администрации Петроградского района Санкт-Петербурга Пивнева О.А.
Начальник отдела
строительства и землепользования С.А.Кузнецов
