Современное российское законодательство о недвижимости напоминает поле, усеянное граблями — практически любой шаг в проявлении законопослушания оканчивается предательским ударом по лбу. В случае с мансардостроением этой граблей, которая работает без передышки, является статья № 290 ГК РФ. Дело в том, что стороны конфликта, разгоревшегося вокруг этой темы, спорят и доказывают свою правоту, одинаково опираясь на ее текст в буквальном прочтении. Неоднозначность этого текста, приводит к тому, что он в ритме усердного метронома “мочит” то одну, то другую противоборствующие стороны. Кстати сказать, в этом своем свойстве она далеко не уникальна. Достаточно указать на статью 130 того же ГК РФ, определяющую что такое “недвижимость” вообще. Сторонники одного толкования читают в ней, что земельный участок, дом и квартира в доме составляют единый объект недвижимости, их противники, — что это три разных объекта, каждый со своим собственником, правовым режимом, судьбой. Что до разнообразия в толковании статьи 290, то сводится оно к тому, что одни полагают, будто чердак относится к «общему имуществу» домовладельцев, другие — что не относится. Не трудно видеть, что противоположности понимания статей 290 и 130 имеют одну и ту же природу, и последовательно вытекают одна из другой. Ведь если дом это отличный от квартиры объект, то он должен принадлежать кому-то, кто отличен от собственника квартиры. Такое понимание расклада собственности в многоквартирном доме, возникает в качестве рефлекторной мысли о том, как оно должно бы вроде быть на самом деле. Рефлекс этот — атавизм традиционного советского восприятия городского жилищного фонда, который пролонгируется современным массовым сознанием. А именно — государству (без разбора — России ли, городу ли, муниципальному образованию ли, хотя то государством и не считается, а также, ЖЭКу, ЖАКТу, заводу…).

Даже тот, кто думает иначе, постоянно оговаривается. Следы этого повсюду — и в разговорной речи, и в публицистике, и в нормативных документах. О практически всех многоквартирных домах (исключая лишь ведомственный и иной узко малочисленный фонд), даже с полностью приватизированными квартирами, в официальных документах говорится: “Дома государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга”. А коль так, то все в доме, про что не указанно конкретно как на чью-то частную собственность, является будто бы собственностью государства. По мнению администрации города в этом контексте конкретно указано только на квартиры, встроенные помещения, и в плюс к тому “...на праве общей долевой собственности общие помещения дома: несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Иногда это дополняется колясочной, да комнаткой консьержа. «Подвальные и мансардные помещения не предназначены для удовлетворения общих нужд жильцов дома, и, следовательно, не являются общим имуществом дома, и далее: Мансардные и подвальные помещения, расположенные в домах государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, являются государственной собственностью Санкт-Петербурга”. Все выше выделенное есть прямая цитата, совершенно стандартного ответа Губернатора, на один из депутатских запросов (также совершенно стандартного) относительно практики присвоения городом прав собственности на чердаки и подвалы, чтобы выставлять их на рынок на инвестиционных условиях. Примечательно, что на вопрос о присвоении прав на “чердаки” и “подвалы” ответ дан информацией относительно “мансардных и подвальных помещений”. То ли ответ дан не на то, про что спрашивали, то ли, что вернее, администрация полагает, будто “мансардное и подвальное помещение” — более точный термин того, что публика называет просто “чердак” и “подвал” в соответствие со следующим разворотом соображений. Позицию, на которой стоит администрация города, можно понять так, что многоквартирный дом представляет собой эмульсию из трех принципиально не смешивающихся различных субстанций (сущностей): 1) помещений, находящихся в собственности домовладельцев, 2) объектов их общего имущества и 3) всего остального, находящегося в собственности города (то ли как одного из домовладельцев, то ли как адмиралтейского кораблика на городском гербе, то ли еще как — неясно). Это все остальное рассматривается городом как ресурс, которым он может распоряжаться единолично. До проигрыша администрацией города дела в Верховном суде в составе этого ресурса числились и подвалы, и чердаки. После того, как Верховный суд установил, что чердаки (а по аналогии и подвалы) относятся к общим помещениям дома и через это к общему имуществу домовладельцев, представители городской администрации стали заявлять, что на чердак они и не претендуют, а только на «чердачное пространство», которое будто бы есть некое помещение, отвеку принадлежавшее городу (то же и про подвал). Только раньше об этом, то есть о каком-нибудь конкретном помещении, никто не знал — его еще просто не нашли. Находят же его теперь силами сотрудников БТИ – те обмеряют чердачное пространство и говорят — Ба! Да это же помещение! Впрочем, думаю, если кому придет охота построить мансарду на месте чердака, высота которого метр или менее, его также признают помещением. Эту ноу-хау теперь намечено осветить принятием закона Санкт-Петербурга «О реконструкции мансардных и подвальных помещений на инвестиционных условиях», приобщив к его авторству и законодателей.

Следует сказать, что данное понимание 290-й статьи высказывается не только администрацией города, но также и теми, кого принято называть “независимыми экспертами”. Усерднее и последовательнее всех в средствах печати эту позицию отстаивает юристы фирмы “Адвокат Фремм”: Статья 290 ГК РФ, определяющая правовой режим общих помещений дома, содержит в себе четкий перечень того, что включается в общие помещения. Ни чердаки, ни мансарды к ним НЕ ОТНОСЯТСЯ (выделено автором цитаты). Чердак есть изолированная часть здания, которая принадлежит собственнику всего дома. Чаще всего это государство. Наличие у гражданина, проживающего в доме, приватизированной квартиры не дает ему никаких прав ни на магазин на первом этаже, ни на чердак. (Ежегодник «Недвижимость Петербурга’ 2000»). Это они, конечно, зря к этому контексту приобщили еще и магазин – о нем-то ведь никто никогда и не спорил. Достаточно показательно, что на протяжении нескольких лет эта фирма на первой странице еженедельника “Недвижимость и строительство Петербурга” из номера в номер выступала с рекламой “Оформление чердаков в собственность”. Эта реклама исчезла со страниц еженедельника одновременно с тем, как суд по искам домовладельцев подтвердил, что чердаки составляют их общее имущество.

После решения того суда (точнее целой череды решений судов), в прессе зачастила критика 290-й статьи. Намекалось на то, что она содержит некие критические пороки, вступающие в противоречие с природой предмета (дома, чердака) и практикой (строительством, инвестициями), из чего естественно следует, что она должна быть изменена. Сообщалось, будто некими членами Государственной Думы уже подготовлен пакет поправок, да и специалисты Петербурга направили свои предложения.

С моей точки зрения статья действительно несовершенна, и было бы благом, если бы подвернулась возможность внести в нее изменения. Правда, совсем не те, которые представляются желаемыми названным критикам. По моему разумению следовало бы, к собственникам квартир, как обладателям общего имущества, добавить собственников и иных помещений – встроенных помещений, собственников комнат в коммунальных квартирах. Далее — предельно конкретизировать, что именно означают слова части 2 этой статьи (о невозможности отчуждать долю на общее имущество отдельно от права собственности на саму квартиру). Ясно, от чего авторы этой редакции хотели нас всех уберечь, но вышло много более того, и напрасно. Получается, что никакой ремонт, реконструкция, развитие многоквартирного дома или его части (квартиры) уже невозможны, ибо это невозможно без вторжения в общее имущество домовладельцев, а вторжение в общее имущество невозможно без его сепаратного отчуждения (если, конечно, все делать в соответствии с буквой закона). Получается нелепость, ибо право на развитие недвижимости – одно из самых фундаментальных составляющих права собственности на нее (не говоря уже о праве на элементарный ремонт).

Статьи 288-292 Гражданского Кодекса, посвященные квартире как объекту частной собственности, появились под давлением обсуждавшейся в том момент (1993-94 годы) концепции проекта закона “О кондоминиуме”, позже названного “О товариществах собственников жилья”. Та концепция в свою очередь была порождена законодательной инициативой ПетроСовета, предъявившего стране первый в ее истории проект закона “О кондоминиуме”. Как непосредственный участник тех событий в качестве разработчика не только того первого законопроекта, но и целой серии последовавших его вариантов, а также комплектующих его НПА вроде распоряжения Правительства “О формировании домовладения как комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме” и подобных, могу свидетельствовать, под общим имуществом домовладельцев всегда понималось то, что представляет собой домовладение в целом за вычетом помещений, находящихся в исключительной частной собственности домовладельцев. При чем, только тех помещений этого домовладения, которые были известны на момент приватизации первого из них, то есть на тот именно момент, когда в доме впервые появились два домовладельца, перед которыми возникла проблема разделить правомочия на общее имущество. То есть на момент фактического возникновения кондоминиума. Кстати о кондоминиуме…, тем более что упомянутые выше «независимые эксперты» высказывают возможность все же признать юрисдикцию домовладельцев над чердаками и подвалами, но лишь в случае, если те зарегистрируют свое домовладение как кондоминиум. Вопреки ныне воцарившемуся убеждению, что кондоминиумом является лишь тот многоквартирный комплекс, который официально зарегистрирован в качестве такового, на самом деле — это каждый многоквартирный дом, в котором приватизировано хотя бы одно жилое или встроенное нежилое помещение. Во-первых, это следует из законодательного определения этого понятия в ст. 1 закона “О товариществах собственников жилья”, в которой названо все, что необходимо для того, чтобы опознать кондоминиум. Закон, конечно, требует его регистрации, но не говорит о том, что из факта отсутствия регистрации следует то, что дом не является кондоминиумом (в отличие, например от регистрации права на недвижимое имущество). Закон, например, требует регистрации автомобиля, но если Вы обладаете незарегистрированным автомобилем, то никому и в голову не придет назвать его, в том числе и в юридических документах, как-либо иначе, а вот в отношении права на него надо разбираться. Многоквартирный дом, в котором приватизировано хотя бы одно помещение, является кондоминиумом по природе вещей, а не в силу какого-либо решения, распоряжения или регистрации. Право на общее имущество в нем домовладельца является автоматическим следствием регистрации права домовладельца на помещение. Зарегистрирован же сам кондоминиум или нет, лишь следствие любви, традиции или возможности держать свои дела в порядке или в беспорядке. Единственно, что остается неясным до формирования кондоминиума и момента его регистрации — это его пределы: входит ли в него лишь одно Ваше здание, или вместе с ним и соседний флигель, и где проходят границы его земельного участка. В отношении же чердака или подвала такой неопределенности не может быть в принципе в силу однозначности принадлежности конкретного чердака конкретному зданию.

Но действительно, в пределах чердака или подвала могут быть помещения, прежде оборудованные для определенных целей и полностью отвечающие понятию «помещение», данному в той же ст. 1 закона «О товариществах собственников жилья. Но о правах на реконструкцию таких помещений их собственниками никто и не спорит. Но вот что важно: такие помещения должны были отвечать названным требованиям на момент первой приватизации какого-либо помещения в этом доме. Если они стали таковыми позже, это могло произойти только путем самозахвата элементов уже имеющегося к тому времени общего имущества.

Иными словами, никаких вновь выявленных помещений в пределах чердака или подвала, на которые задним числом или путем колдовства сотрудников ПИБов по превращению чердаков в помещения, распространяется чья-либо собственность, быть не может.

Теперь важно снова отвлечься на определение понятия «недвижимое имущество», пропустив его через п. 3 ст. 261 ГК «Земельный участок как объект права собственности». Как и ст. 130, ст. 261 также критикуема за неоднозначность. Но все же из нее достаточно ясно следует, что в юрисдикции домовладельцев находится не только сам дом и его земельный участок, но также и пространство над домом. Если домовладельцы 3-х этажного дома пожелают надстроить его N числом этажей, то, не беря во внимание вышеуказанный дефект ст. 290, как явное недоразумение, они могут это сделать – пространственный резерв для этого в виде воздушного столба также является их общим имуществом. Единственно только градостроительный регламент может «отстричь» им желаемый рост ввысь, как в свое время сделал это компании «Зингер» (ныне «Дом Книги» на Невском). Но эта сфера уже не имущественного, а градостроительного права.

От того, что долгие годы все эти простые и очевидные соображения о пользе чистоты права задвигались подальше «в интересах дела», к нынешнему дню образовалась тяжелая юридическая коллизия опасная весьма мрачными последствиями. Даже боюсь называть какими – не дай Бог спровоцировать. Одно утешает – это не единственная такая коллизия для нашего города с такими же прогнозами: «семь бед – один ответ».