Дома стоят на земле, земля стоит на трех китах: праве владения, пользования и распоряжения. То есть на праве собственности. И неспроста Древние Римляне вывели формулу: скажи мне, кто собственник этой земли, я скажу, кто собственник дома на ней. Так оно и осталось до нынешних дней, если где и не де-юре, или еще пока не де-юре, то, по крайней мере, всегда де-факто.

Статья 289 Гражданского кодекса РФ «квартира как объект собственности» гласит: «Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома» Если сложить вместе все эти объекты одного дома, то есть квартиры и доли на общее имущество, отнесенные на них, а также и встроенные помещения, если они есть, то получится дом в целом, то есть кондоминиум. Закон о Товариществах собственников жилья в статье 1 дал определение этому понятию: Кондоминиум — единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Примечательно то, что факт наличия кондоминиума не поставлен в зависимость от того, образовано ли в нем Товарищество собственников жилья или нет, учтен ли (зарегистрирован) кондоминиум или не учтен. И это глубоко справедливо, поскольку учтен он или нет, зарегистрированы ли собственники квартир как Товарищество — это следствие расторопности человеков, степени их стремления все держать в порядке и делать по уму или наоборот, то есть следствие сугубо субъективных факторов, но кондоминиумом он является объективно и независимо от всего этого в силу природы такой вещи как многоквартирный дом. Закон видит кондоминиум как совокупность земельного участка и дома на нем. Правда, требует определенности границ земельного участка. Но только ни в коем случае нельзя отсутствие установленных границ трактовать как отсутствие самого земельного участка, как это часто пытаются представлять любители тихой охоты за плохо лежащими местечками под Солнцем. ОН ЕСТЬ! До официального установления и признания границ земельный участок существует в некотором, еще непроявленном виде, но это никак не отменяет факта его наличия и прав на него.

Наибольшую интригу здесь составляет процедура установления характеристик земельного участка кондоминиума. В том же законе, в ст. 11 «Передача в собственность земельных участков в кондоминиуме в существующей застройке» сказано: «В существующей застройке земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в нормативных размерах бесплатно.» Опять же вне зависимости от того, организовано ли Товарищество! Сверхнормативная территория передается за плату или в аренду. Введение такой категории как «Нормативный размер земельного участка» является признанием того, что домовладельцы вправе претендовать на земельный участок, как минимум, такой величины без всяких оговорок, если он, конечно, есть в натуре. Постановление правительства РФ №1223 от 26 сентября 1997 года «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» определило процедуру формирования границ земельного участка и назначило ответственных за разработку методических оснований для расчета величины нормативного размера земельного участка ГОССТРОЙ и Земельный комитет, которые тогда как раз объединились в едином министерстве. Приказом этого нового министерства РФ «По Земельной политике, Строительству и Жилищно-Коммунальному хозяйству» от 26 августа 1998 № 59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» данная методика была выпущена в свет. Согласно общему алгоритму расчета эта величина является результатом произведения общей площади квартир в доме (суммы общих площадей всех квартир) на некий коэффициент. Этот коэффициент зависит от периода постройки дома и его этажности. В методических указаниях дан коэффициент для периодов застройки, начиная с 1956 года  года начала массового жилищного строительства. Объясняется это тем, что застройка более раннего периода, особенно дореволюционная застройка исторических центров городов столь тесна, что здесь площади земельных участков, как правило, будут меньше того, что может быть установлено в качестве нормативной величины, поэтому домовладельцам придется довольствоваться тем, что есть, ибо ничего поделать нельзя.

Однако практика показывает, что иногда среди густой исторической застройки вдруг обнаруживается некоторая разряженность, а то и пустырь, который так и хочется уплотнить новым домиком. По совершенно естественным причинам предложение таких брешей в историческом центре, особенно в его наиболее привлекательных уголках, весьма и весьма уступает спросу. Поэтому нет ничего удивительного, когда измученное сознание какого-нибудь девелопера, сведенное на нет бесплодными поисками таких мест, вдруг начинает сбиваться на миражи или элементарные галлюцинации, и он видит целину там, где на самом деле стоит частокол плотной городской застройки. Если возле Вашего дома начинается строительство нового жилого дома, следует иметь ввиду, что это может осуществляться, в том числе, и за счет того земельного ресурса, который должен был бы когда-нибудь составить часть вашего нормативного земельного участка. Но, кроме того, и новому дому ведь также понадобится земельный участок, который он будет искать здесь же, среди тех самых квадратных метров, которые, казалось бы, ждут именно вашей и только вашей юрисдикции.

Жилой дом № 5 по улице Салтыкова-Щедрина трехэтажный. По нашей приблизительной оценке общая площадь его квартир составляет порядка 2,5 тысяч кв. метров. В методических указаниях для определения размеров нормативной величины земельных участков для 3-х этажных домов различных периодов застройки определены следующие коэффициенты: 2,00; 1,97; 1,85; 1,80; 1,851,43. Для нашего расчета, дабы не впасть в спекуляцию, воспользуемся наименьшим из них. Итак, 2,5×1,43=3,5 тысяч квадратных метров  наименьшая нормативная площадь земельного участка такого здания, который могли бы требовать домовладельцы, исключая, разумеется, что участка такой величины просто нет в натуре. Теперь обратимся к исследованию топографического материала, на котором представлена эта ситуация. Площадь всего земельного участка, включая пятно застройки самого дома, а также пятен застройки нежилых корпусов по переулку Радищева и Преображенской площади (именно таковы пределы исторического земельного участка, воспроизвести границы которого в современном земельном участке было бы совершенно естественным, органичным и разумным решением) составляет около 5,7 тысяч кв. м. Помимо жилого здания на этом участке расположены также и нежилые строения, которые имеют свою долю в нем, которая не может составить земельный актив жильцов. Это 1,6 тысяч кв. м площади пятен застройки корпусами вдоль Преображенской площади и переулка Радищева, и 0,7 тысяч кв. м отгороженной территории гаража (в границах, которые можно обнаружить на топографической карте), расположенного в этих корпусах. За вычетом этого, часть территории участка, физически доступная для жильцов дома, составляет 3,4 тысячи кв. м  не сильно заметно, но, все же, меньше минимального значения возможной нормативной величины земельного участка. Вот и ответ на вопрос  где тут место для претендента на второй нормативный земельный участок? Но вопрос этот не так прост  пользуясь порочной политикой формирования земельных участков, которая получила распространение в нашем городе, застройщик может демагогически заявить, что он земельный участок для своего дома вообще ограничит лишь пятном застройки  то есть именно пятном застройки реконструируемых нежилых корпусов вдоль Преображенской площади. Этот сюжет является весьма жесткой проверкой на вшивость всей нашей нормативной базы, посвященной межеванию. Новые русские, обычные обитатели элитных жилищ, тоже ведь люди. Они не смогут обойтись без настоящего полноценного земельного участка. Где-то все же им надо выгуливать своих доберманов и мастино неаполитано, где-то надо маневрировать на своих вседорожниках, чтобы заехать в подземный гараж, где-то прохаживаться в окружении двухметровой охраны и т.д. Однажды жители старого дома рискуют вдруг обнаружить, что фактически вытеснены со своего участка.

Как видим из анализа территориальных ресурсов, места, просящегося под застройку, здесь просто нет. Интерес к строительству тут можно объяснить только наличием некой сверхзадачи, оправдывающей эту сверхэнергию, взмывающую сопротивление законов физических и юридических. Поверим, что ею является желание вовлечь в свои активы ауру места. Но городские власти все же должны чем-то объяснить свою благосклонность к этой инициативе. Например, не исключено, что кем-то, имеющим высокую власть принимать серьезные решения, здание вдоль площади с фасадом, замаскированным под забор, воспринимается как некая постройка утилитарного, недостойного вида, которую ради именно архитектурного блага следует преобразовать, пусть даже ценой искусственного вживления нового архитектурного тела туда, где и будку для собаки уже некуда впихнуть. Если действительно в это так, то с моей точки зрения здесь наблюдается глубокое заблуждение этого ответственного лица.

Все строения этого земельного участка, включая и одноэтажное здание, которое вдоль Преображенской площади воспринимается как обычный кирпичный забор, состоят на учете в КГИОП как вновь выявленные памятники архитектуры. Простая ли это формальность? Мало ли заборов на учете в КГИОП! Думаю, далеко не формальность. Хотя комплекс Офицерских казарм жандармского дивизиона, то есть всех строений, расположенных сегодня на территории этого участка, был построен много позже Спасо-Преображенского Всей Гвардии Собора, корпус, выходящий на периметр Преображенской площади, выглядит как неотъемлемая часть ансамбля собора. И это не случайно сложившийся эффект. Нет никакого сомнения в том, что расположить здание полукругом вокруг церкви, сделать его, во-первых, одноэтажным и, во-вторых, совершенно лишенным оконных проемов на улицу, закамуфлированным под забор, строителя вынудила весьма решительно настроенная и четко сформулированная воля. Чья бы это могла быть воля? Только не самого застройщика и его архитектора  логика, царившая тогда в их среде, неизбежно приводила к решению с максимально плотным освоением участка, то есть к высоким домам и узким дворам, а отсутствие окон на фасаде  прямой и радикальный ущерб функциональной полноценности постройки, на который по своей воле мог бы пойти только умалишенный застройщик. Здесь мы видим яркое проявление воли внешней по отношению к нему, воли жесткого государственного регулятора развития городского ансамбля. В чем же смысл полученного результата? Это  хрестоматийный, преподаваемый в курсе обязательной программы архитектурных ВУЗов, прием усиления величественности и монументальности основного строения путем противопоставления ему, как стремящейся вверх доминанте, подчеркнуто стелящейся горизонтальной линии обрамляющей застройки. Однако же, это не единственный результат. В пространстве между этой стеной и собором возникает эффект присутствия «внутри» некоторого пространства. Поверхность этого забора воспринимается как не наружная, а как внутренняя  не какая-то внутренность отгорожена им от нас, а мы им отгорожены от внешнего мира. Мы находимся внутри того пространства, центром которого является здание собора. Принципиальным инструментом достижения этого эффекта является глухая непроницаемость стены. Согласитесь, если бы на фасаде этого «забора» были бы окна, то мы видели бы в нем уже не забор, а просто дом, и находились бы перед этим домом, то есть снаружи  в привычном, тривиальном пространстве улицы, которая мирно течет не останавливаясь и мимо собора, и мимо всякого другого дома.

Удивительно, что эта взаимная зависимость собора и посвященного ему дома не увидена на официальном уровне КГИОП  органе охраны культурных ценностей, как именно ансамбль, достойный охраны. Ведь сегодня одноэтажное здание на Преображенской площади помечено в материалах этой организации лишь как вновь выявленный памятник, имеющий какую-то собственную самостоятельную ценность, никак не относящейся к Преображенскому Собору. К тому же, как говорят, эта самостоятельная ценность весьма сомнительна  от того исходного, подлинного здания, которое может быть и имело бы смысл охранять, осталась лишь эта наружная стена. Остальное, будто бы многократно перестроено. Таким образом, чисто формально речь идет всего лишь о возможности пожертвовать одним из очень и очень многих рядовых памятников, какими всегда умели жертвовать, если уж очень надо. КГИОП мог бы отвести этот упрек, если бы описанный архитектурный прием носил бы уникальный, случайно удавшийся, а потому субъективный и вообще сомнительный характер. Так нет же  это прием и с глубокими корнями во всемирной истории архитектуры, и с практикой применения в нашем городе. Например, ансамбль лютеранской церкви святого Петра на Невском проспекте включает в себя окружающие его с 4-х сторон одноэтажные дома, фасады которых точно также имитируют глухие каменные ограды. К чести КГИОП следует сказать, что здесь-то они включены в ансамбль церкви. Может быть стоит воспользоваться прецедентом?

Однако основная претензия не к КГИОП, охранителю строго отобранных и всего лишь штучных объектов, а к КГА, которое должно было бы быть преемником тех, прежних создателей Петербурга  города разномасштабных, разноликих и разнохарактерных ансамблей. Но похоже, что здесь ансамбли просто не различают, просто не видят и никак о них не переживают. В 80-х годах ради строительства нового корпуса Военмеха на 1-ой Красноармейской принялись сносить корпус бывшего манежа Измайловского полка. До этого панорама 1-ой Красноармейской во многом отличалась прекрасным видом, построенным протяженной линией этого длинного низкого здания, которое перспективно сокращаясь, уходило под подножие Троицкого собора, особенно торжественно замыкавшего его в лучах заката. Остановить полный снос этого здания удалось лишь спекуляцией о том, что в нем бывал Ленин. Но большая часть его уже была снесена, а вместо разрушенной части над улицей повисла многоэтажная пластина стекло-железобетонной этажерки, полностью погубившая не только этот вид, но вообще какую-то привлекательность улицы (причем сама пластина в этом не виновата, а виновато только градостроительное решение ее размещения). Помнится вокруг этой истории был какой-то скандал, эхо которого, в силу родственности сюжета, должно было бы быть услышано сегодня на Преображенской площади. Но только, если бы было кому слушать  судя по обсуждаемым перспективам строительства башен в районе гостиницы Санкт-Петербург, над павильоном метро станции Достоевская, комплекса на Кленовой Аллее, включая и предложение строительства на Преображенской площади, проблема сохранения сложившихся гармоний наших архитектурных святынь освободила от своего присутствия и сознание, и сердце, и душу современных градостроителей.

Как видим, обе рассмотренные стороны одного и того же сюжета не являются антиподами, а как нарочно, встают плечо к плечу и вопиют в одну и ту же сторону. Но может быть у него есть какие-то другие стороны. Жаль, что о них не говорят, видимо это секрет, возможно даже коммерческая или даже чья-то личная тайна.